案件事实 :

张某 2003年 1月 30日与某开发商签订了《天津市商品房买卖合同》(以下简称合同)。合同约定，开发商应当于 2003年 6月 30日前将商品房交付张某。如逾期交付商品房超过 30日，张某有权向开发商追究已付款利息(利息自应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算)。

并且开发商还应当向张某支付日万分之五的迟延交房违约金。

合同签订后张某按合同约定付清了全部购房款 51万元，但是开发商至今始终未向张某交付商品房。经张某多次交涉未果。

2004年 10月 30日，张某向法院起诉要求开发商支付迟延交房违约利息 36234元和迟延交房违约金 127108元，并且继续履行合同。

开发商答辩认为，本案合同约定违约金过分高于张某的损失，请求法院依据《合同法》第 114条第二款的规定对违约金数额进行调整。

此案经调解结案，开发商一次性向张某赔偿 12万元。

律师评析 :

四方律师事务所律师来云鹏

一、本案张某主张的违约金系“迟延履行”违约金，而非一般违约金。

所谓“迟延履行”违约金是指合同一方当事人迟延履行合同义务而承担的合同违约金。

所谓一般违约金是指除“迟延履行”违约金外，合同一方当事人不履行合同义务和履行合同义务不符合合同约定而应承担的违约金。

《合同法》第 114条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

二、迟延履行违约金是典型的“惩罚性违约金”，而非“补偿性违约金”。

所谓“补偿性”违约金是指依据《合同法》第 113条第一款的规定，合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定而应当承担的违约金。“补偿性”违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失数额，如果违约金数额过分高于损失，可以请求法院和仲裁机构依据公平原则对违约金数额适当调整。

所谓“惩罚性”违约金是一方当事人迟延履行合同义务时，应向对方支付违约金，造成损失的，还要赔偿全部损失。根据《合同法》第 114条第 3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，有损失的，除支付违约金外，损失另行赔偿;没有损失的，违约金照付不误。

三、惩罚性违约金的适用，与实际损失无关，人民法院不能根据实际损失来调整违约金的数额。

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