——税收新政下，核定计税应由哪方承担，买方可否以此拒绝履行合同

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

今天（2011年6月9日），深圳市地方税务局公布深地税告〔2011〕5号文件《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（简称《通告》）（http://www.szds.gov.cn/portal/site/site/portal/szds/content.jsp%5bcontentid=53115%5d%5bcategoryid=3099%5d%5bsitename=szds%5d%5bcategorycode=001004012004%5d ），同时召开评估征税政策新闻发布会，公布了新的二手房税收政策：从今年7月11日起，深圳二手房交易按核实价和核定价两种方式征收个人所得税，对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房（二手房），实行按计税参考价格核定计征各项税款，其中普通住宅将按核定价1%征税，非普通住宅税率是1.5%，自用满5年（含5年）且是家庭唯一住房的免征个人所得税，即：统领深圳二手房市场若干年，路人皆知的，以原登记价过户的逃税手法将彻底寿终正寝！

房地产问题既是民生问题，又是法律问题，每次楼市政策的出台都会导致众多合同履行上的波折。已签二手房买卖合同，试图仍旧通过以原登记价过户逃税的交易双方如何应对核定计税新政，谁应当承担因此而产生的税款是各方迫切关注的问题，笔者认为应区别以下情况处理：

一、能够在7月11日之前完成网签的，仍然可以以原登记价过户

《通告》自2011年7月11日起执行，具体时间以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，即：7月11日是网签《深圳市二手房买卖合同》而非递件时间，只要在此之前网签了《深圳市二手房买卖合同》就不适用该政策。需要说明的是，可以以原登记价过户只是说买卖双方可以以此手段成功逃税，但并不是说如此逃税就是合法的，在任何一方要求以实际成交价过户时，对方仍然负有以实际成交价过户的义务，实收业主还是可以借口阴阳合同毁约。

二、无法在7月11日之前完成网签，双方签订有《价格确认书》约定以原登记价过户的

该种情况下，由于《价格确认书》无效，双方因核定征收而增加税款承担无法达成一致意见，导致合同无法履行的，任何一方均可要求解除合同而无需承担违约责任。

三、无法在7月11日之前完成网签，双方没有签订《价格确认书》约定以原登记价过户，合同明确约定业主实收的

该种情况下，无论是核定征收还是核实征收，交易税款均由买方承担，买方负有支付税款的义务，拒不支付导致合同无法履行的需向业主承担违约责任。

四、无法在7月11日之前完成网签，双方没有签订《价格确认书》约定以原登记价过户，合同没有约定业主实收的

该种情况下要看合同关于税费的负担约定，有约定的从约定，无约定的从法定，任何一方拒绝支付都需要向对方承担违约责任。

特别需要说明的是：核定征收只是税款征收方式的变化，并非税种的变化，非纳税义务人不可以合同有“交易过程中新增税款按照法律规定由纳税义务人各自承担”为由拒绝支付，否则将构成违约。

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深圳二手房律师团首席律师、广东信荣律师事务所主任、深圳地产草根思想家张茂荣

座右铭：受人之托，忠人之事;坦坦荡荡做人，踏踏实实做事

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