2011年12月底,王某租用赵某的一处无证房屋用于网吧经营,双方签订租房协议,协议约定租期暂定3年,自2012年4月1日起到2015年3月30日止,租金为每年1.5万元。合同签订后,赵某收取王某租金1.5万元,并将房屋交予王某使用。

王某的网吧对外经营后,上座率极高,效益很好。2013年11月底,赵某想收回房屋自己经营,便以出租的房屋未经过批准建设,也没有取得建设许可证,双方签订的租房合同无效为由解除合同,要求王某返还房屋,双方经协商未果。赵某采取断电的方式致使王某不能正常经营。王某无奈之下诉至法院,要求赵某赔偿其直接经济损失及经营损失共计12万余元。

山东省日照市东港区人民法院对此案审理后,一审认定租赁合同无效,赵某承担缔约过失责任,赔偿王某经济损失共计4万余元。

对于该案判决法官解释称,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。本案中,涉诉房屋系临时养殖用房,为城镇临时建筑,未得到城市建设部门许可,赵某将自己未经建设部门许可建造的房屋对外出租,房屋租赁协议无效。由于合同无效,承租人要求出租人赔偿经营损失便没有法律依据,只能按照缔约过失责任来要求出租人赔偿直接经济损失。

姜东良 梁平妮 李治升

稿件来源：法制日报析案

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