集体土地使用权租赁注意事项

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由于我国城市化进程的推进，城市国有土地的价值居高不下，这就迫使很多中小企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上，但这往往对企业带来不小的风险和挑战。本律师根据长期积累的一些法律实务经验，通过自己承办的一则并案例结合我国目前法律规定谈一下自己对集体土地使用权租赁问题的粗浅的认识。

案例：2006年，北京一家物流公司，到西安开辟市场，经多方考察，场地最终选择在西安市北郊一20亩的农村集体土地上，经过与集体土地承包人孙某洽谈并订立《租赁合同》约定，由物流公司使用该宗土地20年，每年支付孙某10万元土地使用费。合同还约定，物流公司可以在土地上建设办公用房等等。合同订立后，物流公司支付了孙某一年的土地使用费，物流公司就开始平整土地，进行施工，半年后，办公楼即将封顶，却遭到城建部门、规划部门勒令停工并恢复原状，还被罚款30万元。物流公司投资300多万，就打了水漂。为损失问题，物流公司和孙某进行了长达三年的商谈，却未能达成一致意见。最后，孙某起诉物流公司支付后两年的土地使用费，物流公司反诉要求孙某赔偿损失。法院最后判决《租赁合同》无效，孙某承担物流公司损失的三分之一。

通过本案可以看出。我国法律对集体土地租赁是有严格限制的。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

一、我国法律规定的现状

1、《土地管理法》第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

2、《土地管理法》第五十九条　乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

3、《土地管理法》第六十条　农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

4、《土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上述规定可知：

（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。

(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。

（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

二、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险及注意事项

由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

因合同无效可能导致的结果是：

1、对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。

四、风险防范的建议

面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则，可以考虑从以下途径规避法律风险：

1、通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。

这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。

2、通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。

房随地走，地随房走。是我国土地法律政策的一项原则。如果法律限制农村集体土地的租赁，但法律并未限制农村房屋的租赁。这是可以利用的一个基本原则。

虽然这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

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