随着商品经济的迅速发展，绝大多数经济行为是以合同的方式完成的，商品房买卖行为更是离不开合同。但近年来的合同签约率逐年增加，可合同履约率却很差，违约率比较高，拿订立合同当儿戏，不严肃，不负责任的签约履约行为时有发生，只有从严制裁违约，有力地保护守法履约一方的合法权益，才能有序地发展市场经济。因此，违约金制度就成为合同法的核心内容，它是保障债权实现及债务履行的重要措拖。

最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条就规定：当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该司法解释对没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法的情形规定了具体可参照的标准，这些具体规定既符合公平原则，符合国情，又有利于法官办案中有法可依。

按照合同法第114条的规定，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。其具有以下法律特征：1、违约金是在合同中事先约定的，它主要是在订立合同时作为合同的手段之一规定在合同中，也不排除在合同订立时或订立后对违约金进行专门的或补充的约定。2、违约金是违约时支付的一定数额的金钱。违约金是当事人双方对违约方承担损害赔偿数额的一种约定。3、违约金是对承担责任的一种约定。它具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，同时具有担保属性，为了使违约金的性质整体发挥功能，国家应当对违约金进行适当干预。这是本条司法解释出台的历史背景。

二、本条司法解释适用的条件是什么？

本条司法解释的内容为：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 从该条款规定可以看出，要适用减少或增加违约金的主张必须具备下列条件：1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款；2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低；什么是过高或过低；3、要有合同一方当事人请求；不请求则一般不处理，但也有法官依职权裁判的实例。

三、什么是违约金过高？什么是违约金过低？

本条司法解释是对合同法114条第2款的具体规定，合同法规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。那么什么是违约金过低？合同法已有原则性规定，即以低于因违约所造成的损失为标准，约定的违约金低于造成的损失的，则为过低； 本条司法解释也直接引用了合同法的过低的原则性规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

四、违约而给对方造成的损失包括哪些？

《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在商品房买卖合同中，合同双方因一方违约而给对方造成的损失通常包括各种手续费、银行利息及路费、误工费、在合同中还可以约定因主张违约损失而诉诸法院的合理费用，并特别注明律师费、等等。具体数目可以由双方在违约后共同协议商定。

对可得到利益的损失，可以主张，但计算要有度。这在我国《合同法》第一百一十三条中有明确的规定，“损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。 损失赔偿额不得超过订立合同时所预见或应当预见的损失以及合同实际金额。这在我国《合同法》第一百一十三条以及其他有关法律与司法解释中，也有相应的规定。

五、如何要求增加或降低？

对于如何调整的方法，通常有这样几种：>1、以实际损失调整违约金，对实际损失以补偿；2、以迟延给付一年的赔偿额不超过欠付的本金为限予以调整；3、参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准，并在此基础上乘以四倍计算违约金；4、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，即“以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。 ” 5、将过高的违约金数额减少到损失的2>倍额度；6、以“不超过合同未履行部分的总值为限”酌情予以调整；7、不采用固定比例或上限的调整方法，完全由法官根据不同案件进行自由裁量。但对于商品房买卖合同违约金的增减幅度：在实践中，1、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少， 法院可以支持到30%。2、当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 六、 本条司法解释对违约金的调整与本解释中的惩罚性赔偿是否冲突？在适用十六条时，对违约金过高的处理，不包括该司法解释中五种惩罚性赔偿所增加的不超过已付房款一倍的赔偿责任。在本解释第八条、第九条及第十四条中，规定了出现（1）没有或系假预售许可证；（2）合同订立前或后重复抵押；（3）合同订立前或后一房二卖；（4）隐瞒系拆迁安置房；（5）面积缩水或增加3%以上等五种情形时，可退房款及利息，赔偿损失及不超过已付房款一倍的赔偿，或者不退房时面积差增加超过3%补房款，减少超过3%则双倍返还。符合这五种情形的，应该按照这五条司法解释的规定处理，不应在调整范围内。

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