租房合同纠纷：装修费用与合同解除 （作者：张志胜，北京律师）

一、基本案情 原告王某（反诉被告），男，1968年3月2日出生，汉族，住北京市丰台区南顶路康泽园小区4号楼。被告（反诉原告）李某，女，汉族，1978年7月22日出生，住北京市丰台区彩虹城五区1号楼。2006年9月中旬，王某与李某就丰台区彩虹城5区某门面房出租事宜达成口头协定后，王某向李某交付两个月的租金25000元，李某将该房屋交付王某使用，王某对房屋进行了装修。2006年10月5日，王某与李某签订书面租赁合同，约定：李某将丰台区彩虹城5区某门面房出租给王某使用，月租金12500元，每三个月提前付清一次，每年递增5%房租，出租期自2006年10月5日至2012年10月4日，水电费由王某缴纳，物业费、取暖费由李某缴纳。此后，王某用此房屋经营棋牌室但未办理营业执照。2006年12月，王某与李某因租金产生纠纷，加之经营状况糟糕，王某搬出出租屋。随后，李某收回出租屋并进行了装修。

2008年1月，王某向北京市丰台区人民法院提起诉讼，请求解除租赁合同并要求李某支付装修费共计37236元。收到法院传票后，李某提出反诉，要求王某支付2006年12月至2007年2租金37500元。庭审过程中，王某主张：李某在口头约定时曾表示出租屋面积170平方米，而房产证标注建筑面积140平方米，李某存在欺诈行为。李某主张：双方签订的合同有效，应当继续履行，王某应当支付拖欠的租金。2008年5月30日，北京市丰台区人民法院作出一审判决：（1）解除王某与李某于2006年10月5日签订的房屋租赁合同；（2）驳回王某诉讼请求；（3）驳回李某反诉请求。

二、律师评论 1、本诉与反诉的关系。本诉，即首先提起的诉讼，无庸赘述。反诉，即本诉被告基于本诉原告诉请标的，针对本诉原告提出的，旨在吞并、抵消或对抗本诉的诉讼。反诉不同于反驳，是一个独立的诉；反驳只是在诉讼中对对方主张的驳斥。反诉提出必须具有特定性（基于本诉标的）、牵连性（与本诉标的有关）、主体一致性（只能针对本诉原告提出）及阶段性（在本诉举证期限届满前提出，法律规定有争议）。民诉法第52条规定了当事人的反诉权，民诉意见第156规定当事人可以在法庭辩论终结前提出反诉，证据规则第34条第三款规定当事人应当在举证期限届满前提出反诉。根据后法优于前法之规定，当事人应当在举证期限届满前提出反诉，实际上，这也是便于合并审理所要求。

2、房屋租赁合同的承租方对房屋的改善或增设需要经过出租人同意。一般而言，承租人只能合理利用出租房屋，未经出租人同意不得改变房屋现状，否则，承租人应当承担因为改变出租房屋现状而造成的损害赔偿义务（合同法第223条）。有一种情况例外，那就是出租房屋需要维修时，出租人不及时履行维修义务，此时，承租人可以自行维修，并且，出租人应当承担承租人所支付的维修费用（合同法第220条、221条）。本案中，王某在未经李某许可的情形下，擅自装修房屋，会产生两种后果：一是法院认定该行为系为了使出租房屋达到正常使用而作出的合法行为，那么，李某应当承担装修费用（另有约定除外）；一是法院认定该房屋本身处于正常使用状态，那么，王某装修行为应当预先得到李某同意，否则，赔偿损失。

3、口头约定到书面签约之间，当事人应当认真核实履约条件和履约难易程度。本案中，口头约定到书面签约之间有20天左右，王某完全可能对出租屋的面积、朝向、楼层及实用性等方面做全面的考察，并有机会反悔，可惜，王某没有这样做。到了法庭上，王某主张李某欺诈，法官当然难以置信。在此，我建议读者，合同签字之前，一定要先核实签约情况。

4、本案判决中存在一个瑕疵。王某请求解除合同的主张得到支持后，法院判决驳回王某的诉讼请求是错误的，应当是驳回王某其他诉讼请求，否则，判决自相矛盾，当事人无所适从，好在李某没有据此提起上诉，王某的权益得到了保障。

（原创作品，切勿抄袭，侵权必究） 作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参加司法考试(律师执业资格考试) 阅卷，主阅论述题第三题。2006年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来,一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

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