原告：深圳中某公司(经纪方)

　　被告：田某公司(承租方)

　　一、基本案情：

　　2006年6月13日，被告公司员工聂某代表被告与原告签订了《中介服务协议(客户)》，约定了原告为被告提供居间服务，介绍位于深圳诺德中心某物业(“该物业”)，如被告成功承租所介绍的房产，需向原告支付半个月租金作为佣金，支付时间为双方签署正式租赁合同当日或之前。同时该物业业主薛某及其代理人先后与原告签署《居间合同》、《客户确认书》，约定委托原告为该物业出租提供居间服务，并对被告予以确认。2006年6月27日，被告与该物业业主薛某签订了正式的《房地产租赁合同》并在相关管理部门登记备案。该合同约定的月租金为254578元。

　　2006年7月9日，被告致函原告商讨中介佣金事宜，建议将佣金定为40000元。原告于2006年7月31日向被告发出履约催告函，表示经原告提供居间服务，被告已与业主签订了《房地产租赁合同》，要求被告于2006年8月8日之前支付《中介服务协议》约定佣金127289元。尔后，被告回函原告，认为可付不高于月租25%作为佣金。

　　2006年8月17日，业主薛某已向原告支付了佣金，但被告未予支付。原告于2006年9月22日诉诸法院，请求判令被告向原告支付佣金127289元及相应利息。

　　二、争议焦点：

　　1、原被告是否构成居间合同关系，员工个人签订的中介服务协议是否有效?

　　被告辩称，原告于2006年6月13日安排被告查看了六处写字楼，并要求员工聂某在《中介服务协议》上签字确认。而原告自始至终未与被告签订《中介服务协议》、《居间合同》等文件，鉴于聂某没有被告盖章的授权委托书，并非被告之合法代理人，《中介服务协议》也无被告盖章，所以《中介服务协议》的内容对被告没有法律约束力。

　　法院认为，根据原告申请调取的社保资料显示，聂某为被告公司员工。由于被告员工与原告签订了《中介服务协议》，被告亦在原告提供的居间服务基础上与业主签订《房地产租赁合同》，实现了租房目的，故该员工的行为应为职务行为，该《中介服务协议》应约束原被告双方。原告已成功提供了居间服务，被告未按约履行支付佣金的义务，应承担违约责任。被告辩称，被告员工与原告签订的《中介服务协议》因无被告授权而无效，与事实不符，于法无据，法院不予采纳。

　　2、被告是否与原告达成了降低佣金的口头协议?

　　被告庭审中提出曾与原告达成口头协议佣金为95000元，原告不予认可。法院认为，被告无证据证实其与原告达成了关于佣金为95000元的口头协议，法院不予采信。原告诉讼请求成立，法院予以支持。

　　三、法院判决：

　　深圳市福田区人民法院于2006年11月6日作出一审生效判决如下：

　　1、被告向原告支付佣金127289元并赔偿利息损失;

　　2、案件受理费4102元，由被告承担。

　　四、律师建议：

　　1、尽量要求客户公司在看楼纸上盖章，如不能盖章则要求法定代表人或其它有证据证明其为公司员工的个人签字，并在事后取得公司授权委托书。

　　2、尽量要求租赁双方签署三方合同，因为三方合同能够充分证明租赁合同是中介方促成，只有中介方促成合同成立，中介方才能够收取佣金。

　　3、如果没有签订三方合同，争取取得租赁双方中另一方的付佣证据，以及中介方促成其租赁合同成立的相关证据。

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