妻子找人冒充丈夫卖房时房屋买卖合同是否有效

作者：张晓燕 刘善霞

【案情】

原告陈某与被告韩某系夫妻，两人因感情不和到法院起诉离婚，离婚诉讼期间，妻子韩某找一案外人假冒丈夫陈某通过中介机构与被告焦某签订了《房屋买卖协议》，将陈某婚前购买的一处商品房卖给了焦某。在涉案房屋产权变更登记后，韩某在假冒人的协助下又取得了涉案房屋购房款333000元。

原告陈某知悉后，以出卖房屋不是自己的真实意思为理由诉至法院，要求确认假陈某与被告焦某签订的《房屋买卖协议》无效,将房屋产权户名恢复到自己名下。被告焦某在庭审中坚持自己系善意取得，已经支付了对价，拿到了房产证，房屋产权不应恢复。此外，在本案作出判决前，陈某与韩某经法院调解离婚。

【争议】

案件审理过程中，争议焦点在于韩某找来的假陈某与焦某签订的《房屋买卖合同》是否有效?焦某是否可以善意取得涉案房屋所有权?

第一种观点认为，涉案房屋原属陈某所有，而妻子韩某未经陈某同意，擅自找人冒充陈某将房屋出售给他人，该行为侵害了陈某的合法权益，所与签订的房屋买卖合同应确认为无效，房屋产权也应当恢复到陈某名下。

第二种观点认为，焦某与假陈某签订房屋买卖协议时，韩某也在场且出示了陈某有效身份证件、夫妻结婚证、房产证，焦某并未辨认出买房者系假冒，购下的房屋并非恶意，房屋转让也按合同约定支付了合理的购房款，属房屋买卖的善意第三人，现该房屋转让手续已全部完成，陈某无权要求焦某返还房屋，应认定合同有效。

第三种观点认为，韩某找来的假陈某与焦某签订的房屋买卖合同应当认定无效。但焦某签订合同时对假冒一事不知情，并非恶意，且支付了合理的对价，也办理了房屋过户手续取得了房产证，应当对房屋善意取得。至于陈某遭受的经济损失，其可向韩某追索而主张侵权赔偿责任。

【评析】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)中第十一条对于夫妻一方擅自处分共有不动产的行为的处理有明确规定，第三人的利益可以得到法律的有效保护，并且遭受损失的夫妻一方可以离婚时请求赔偿。然而，对于夫妻一方擅自处分对方个人婚前财产的行为如何定性，在法律上仍是空白。本案中，韩某处分的便是丈夫陈某的婚前个人财产。

针对本案的实际情况，笔者同意第三种观点，即认定房屋买卖合同无效，但焦某善意取得涉案房屋，房屋产权户名不予恢复到陈某名下。陈某所遭受的经济损失，可向韩某主张侵权赔偿责任。分析如下：

首先，韩某的行为属无权处分，买卖合同应认定无效。我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换言之，权利人不予追认的，争议合同当属无效。本案中，韩某找了一位与丈夫陈某相貌非常相像的人，冒充陈某本人，欺骗焦某签订房屋买卖协议，并欺骗办证机关办理房产买卖过户手续，将丈夫所否买房屋卖给了他人，这一行为完全违背了陈某本人的真实意愿，其行为属于无权处分，陈某不予追认，所签署的房屋买卖合同当属无效。

其次，根据善意取得制度，焦某应获得涉案房屋所有权。买卖合同被认定无效后，最终会产生两种结果，一种是恢复原状，另一种为不恢复原状。从《物权法》第106条的规定看，我国善意取得制度的构成要件包括如下几个方面：“(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”。本案中，焦某在签订合同时，对假冒一事并不知情，假冒人员与陈某相貌非常相似，且韩某与假陈某出示了陈某的身份证、房屋产权证及结婚证，足以让焦某相信两人有权处分该房屋，焦某的购房行为并非恶意，同时，协议约定的价款也符合当时的市场价格，焦某亦按合同约定付清了全部的购房款，属房屋买卖的善意第三人，现该房屋已经登记在焦某的名下，因此，陈某无权要求恢复房屋所有人原状焦某应当对房屋善意取得。

第三，陈某可以就所遭受的经济损失向韩某追偿。虽然对于夫妻一方擅自处分对方个人婚前财产的行为如何定性、是否可以在遭受损失时进行追偿，在法律上仍是空白，但《物权法》第106条第2款规定： “受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案诉讼期间，韩某与陈某经法院调解已经离婚，笔者认为，陈某在本案结案后，可以就所遭受的经济损失向韩某进行追偿，追偿范围不但包括被卖掉房屋的价格，还应包含房屋本身可溢价部分的损失

(作者单位：山东省日照市东港区人民法院)

来源：中国法院网

责任编辑：牟菲菲

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