怎样打赢房地产官司?-----房屋买卖合同的法律规定

（一） 一般要求

1. 房屋买卖合同是以房屋为标的买卖合同。房屋是不动产，且价值较高，须采用书面形式。也就是说，房屋买卖合同是要式合同。

2. 买卖房屋要办理所有权转移登记。未经所有权转移登记的，房屋所有权不发生转移。房屋买卖合同是诺成合同，所有权转移登记只是买卖合同履行的一个环节，未办理所有权转移登记的，不影响合同的效力。买受人可以要求补办手续，强制实际履行。

（二） 商品房买卖合同

1. 商品房买卖合同的含义

这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的买卖包括期房（预售）和现房的买卖（现售）。商品房预售合同（卖楼花）不同于商品房预约（预备合同）。

2. 销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容

在商品房买卖过程中，有时要约与要约邀请不易区分。比如在商品房的销售广告中，出卖人有很多允诺（交易条件）,但在买卖双方发生争议时，出卖人又往往不承认这些条件，认为广告中的内容，属于要约邀请的内容，不是合同内容。为保护买受人的利益，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”销售广告和宣传资料“视为要约”，要有两个并列条件：一是允诺在商品房开发规划范围内；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格有重大影响。

要约邀请（销售广告和宣传资料）中的允诺可以进入合同，笔者把这种现象称为“容纳规则”。当事人在宣传资料上特意注明：“该资料不作为合同内容”，“本海报中图片以及文字仅做说明使用，不是发展商要约”或者“此平面图不作为合同附件”的，一般不能认定该宣传资料的内容为合同的内容。房地产开发企业对宣传资料注明“楼书的最终解释权归发展商所有”等,不能阻止宣传资料的内容进入合同。

3. 商品房屋买卖合同的效力

（1） 商品房预售合同的出卖人应当持有商品房预售许可证明。

商品房预售，不是一般的“经营范围”，应当经过特许，即须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。预售商品房，应当在合同中注明预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。

（2） 商品房预售合同的登记备案手续，不是合同生效的必要条件。当事人约定可以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要业务，对方接受的除外（依据《合同法》第36条的精神）。

4. 出卖人的违约责任和缔约责任。

（1） 合同解除与出卖人的违约责任。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

① 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；

② 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

这两种行为都是买卖合同有效成立之后，出卖人的违约行为。这两种行为都可导致买受人无法取得房屋。如在合同订立之后，房屋产权登记之前，出卖人将房屋抵押给银行，则银行可能行使抵押权，使买受人最终得不到房屋。

（2） 出卖人因欺诈应当承担的缔约责任和违约责任。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：

① 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

② 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

③ 故意隐瞒所售房屋已经出卖人给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

以上三种行为都是出卖人在订立合同之际的欺诈行为。若因欺诈导致合同无效或者被撤销，则出卖人承担的是缔约责任；若出卖人虽有欺诈行为而合同未被认定为无效或者未被撤销，则出卖人承担违约责任。

（3） 出卖人与第三人恶意串通应当承担的缔约责任。

买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应予支持。买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

（4） 关于惩罚性赔偿的说明。

以上三种情况都谈到“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这都是关于惩罚性赔偿的规定。如买受人购买一套商品房，商品房买卖合同因出卖人的过错被解除，被撤销或者被认定无效，假设买受人支付的房价是100万元，利息损失是2万元，其他损失是3万元，则出卖人应当返还100万元，利息2万元，赔偿3万元，并在100万的范围内（包括100万元）承担惩罚性的赔偿责任，即出卖人最高可以被判决向买受人支付205万元。

5.房屋的支付与房屋毁损，灭失风险的负担

（5） 房屋的交付。

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一般来说，当出卖人把商品房的钥匙交给买受人，买受人处于实际控制的地位，此时就是交付。

（6） 房屋毁损，灭失的风险。

房屋毁损，灭失的风险，在交付使用前出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损，灭失风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

6．买受人的解释权

《商品房买卖合同解释》规定了出卖人重大违约的若干情形，当这些情形出现时，买受人可以解除房屋买卖合同。解除合同不影响要求赔偿损失的权利。

（1） 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检核确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

（2） 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（3） 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

① 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合约合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

② 面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

（4） 出卖人延迟交房房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。这里的“3个月”和“1年”都是除斥期间。

7.当事人的违约金责任

（1）约定违约金。

对于商品房买卖来说，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

（2） 法定违约金。

约定违约金与法定违约金的关系是约定大于法定。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

① 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

② 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

8.房屋权属证书的取得以及出卖人的责任

（1）由于出卖人的原因，致使买受人不能如期取得房屋权属证书的责任。

在商品房买卖合同签订之后，出卖人应当在约定的时间内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

① 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

② 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。

③ 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

对上述违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(2)宽展期后的解除权。

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明条件。

9.商品房买卖合同与借款合同的效力关系

（1）未能订立商品房担保贷款合同对商品房买卖合同效力的影响。

①因当事人一方原因贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。

商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同并要求赔偿损失。

②因不可归责于当事人的事由贷款未能实现致使商品房买卖合同不能履行。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。

（3） 商品房买卖合同无效，被撤销及被解除对担保贷款合同效力的影响。

① 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，人民法院应予以支持。道理很清楚，借款是为了支付房价，商品房买卖合同失去了效力，借款合同也就失去了意义。

② 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

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