樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份，合同约定：樊某将建筑面积为339平方米的住宅楼一幢，以人民币20万元卖给顾某;如单方违约，承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。嗣后，樊某在房地产中介机构的介绍下，又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约造成其损失为由，向法院提起诉讼，请求樊某赔偿损失两万元。

对该案如何处理，第一种意见认为，由于该房屋的建房所用土地为集体土地，按规定宅基地使用权不得转让，所以房屋买卖应认定为无效。按照合同无效的法律规定返还，造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。第二种意见认为，樊某一物二卖，樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任，即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。第三种意见认为，第一份房屋买卖合同有效，樊某应当承担赔偿损失的责任。

案件评析

笔者同意第三种意见，理由如下：

一、双方订立的合同合法有效

1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定，农村农民一户只能拥有一处宅基地，其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从本条规定看，法律禁止的是农村村民申请建两处住宅，并没有限定农村住房转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条规定有两方面的法律含义，一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业，这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的，法律未作禁止性规定的，应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。

2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。根据现行法律和政策，农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的，具有生存意义的权利。虽然土地性质是集体的，但经批准确定给农户使用后，集体对这部分土地非经法定程序已无权处分，农民对该土地已经取得了长期使用的权利，不但农户自己可以使用，其子女也可以通过继承继续使用。房随地走，如遇房屋拆迁，它也不会因土地属性为集体所有而改变补偿费的收益主体，土地补偿费仍归房屋所有权人所有。因此，农村房屋的业主处分自己的房产既不损害国家利益，也不损害集体利益和第三人利益，其对自己的房产拥有独立的处分权。

樊某出售的房屋与农村宅基地建房还有所不同，它是根据当时上海市鼓励建设农村小集镇而兴建的，各地乡镇都有该类房屋，是乡政府加快集镇建设、扩大集镇范围的具体措施，对建房对象并无限制，它在合同上标明欢迎各届人士进镇落户。如果程序、手续上存在一定障碍的话，这是政府行为，责任在政府，与建房户无涉。本案事实上樊某与顾某订立买卖合同后，樊某并非因买卖主体不符而反悔，而是为图更大利益而反悔。

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