冼福棉与朱江明房屋买卖合同纠纷

——广东省佛山市中级人民法院(2003-12-2)

冼福棉与朱江明房屋买卖合同纠纷

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2003)佛中法民一终字第2699号

上诉人(原审原告)冼福棉，男，1952年8月10日出生，汉族，住(略)。

被上诉人(原审被告)朱江明，男，1931年2月7日出生，汉族，住(略)。

委托代理人植超杰，广东华生律师事务所律师。

上诉人冼福棉因房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市三水区人民法院(2003)三法民三初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院查明：1997年5月30日，冼福棉与朱江明的委托代理人朱湛雄(朱江明的儿子)签订了《买卖住房合约、协议》，由冼福棉和朱江明各持一份。约定朱江明购买冼福棉所有的位于佛山市三水区西南镇康乐路41号303的房屋及106铺位各一间，房屋单价为1270元每平方米，面积82平方米，铺位面积为30平方米;冼福棉不负责水电负荷费及领取房地产权证的费用。但关于铺位的单价，两份协议的内容不一致，其中，冼福棉所持有的协议上约定的为“每平方米肆仟捌佰元整”。朱江明所持有的协议约定的为“每平方米肆仟零捌拾元整”。同年8月20日，朱江明与冼福棉再签订《买卖住房合约补充协议》一份，约定购房总款中的2万元在冼福棉交付房地产权证时付清。合同签订后，冼福棉已交付了房屋及铺位给朱江明使用，并给付了朱江明有关房地产权证，同时也替朱江明支付了水电负荷费共5780元，取房地产权证费660元。朱江明也向冼福棉支付了购房款共236660元。2000年10月25日，因办房产权证需要对房屋及铺位进行评估，经评估，房屋价值为91648.53元，铺位价值为118626.16元。评估费1051.38元已由朱江明缴交。庭审中，冼福棉与朱江明均表示购房款可按房地产权证上记载的房屋82.7平方米、铺位33.04平方米计算。

原审法院认为：冼福棉提供的《住房买卖补充协议》不能证明朱江明尚欠冼福棉购房款2万元。本案中，双方争议的主要是铺位的单价问题。根据证据规则，冼福棉应提供证据证明其事实主张。庭审中，冼福棉提供了一份《住房买卖合约、协议》来证明双方交易时约定的铺位单价。虽然朱江明确认该证据的真实性，但其也提供了一份《住房买卖合约、协议》予以反驳。对该证据，冼福棉也没有否认其真实性。从两份协议的内容来看，是同一时间签订的，内容仅是约定的铺位单价不同。那么，从证据效力来看，双方都没有足够的证据否认对方的证据，因而两份协议是等效的，无法判断一方提供证据的证明力。也就是说，无法认定双方进行房屋买卖时约定的铺位单价是4800元每平方米，还是4080元每平方米。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款规定：“因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”也就是说，冼福棉提供的证据不足以证明其事实主张，依法应承担不利的后果。故冼福棉以铺位单价为4800元每平方米为由请求朱江明给付尚余的购房款33515元，没有事实依据，原审法院不予支持。那么，在不能确认铺位单价的情况下，能否认定朱江明是否有欠冼福棉购房款呢?按朱江明所讲的单价计算，可知朱江明应给付冼福棉的购房总款为239832.2元，加上冼福棉为朱江明代支的水电负荷费5780元、取房地产权证费660元，合计246272.2元，减去朱江明已支付236660元，尚欠冼福棉9612.2元。据此，可认定朱江明尚欠冼福棉支付上述购房款，朱江明应偿还冼福棉。虽然本案所涉的房屋及铺位均经评估，但因为该评估价是为房屋办理房地产权证时纳税所用，根据交易双方的意思自治原则，评估数额的多少并不影响双方当事人交易时约定的价格，故朱江明提出其应给付的购房款按评估价计算，朱江明尚欠冼福棉购房款，故朱江明提出冼福棉应返还多给付的购房款的主张无理，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，原审法院判决：一、朱江明欠冼福棉购房款9612.2元，于本判决生效之日起十日内清偿。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回朱江明的反诉请求。本诉案件受理费1350元，由冼福棉负担950元，朱江明负担400元;反诉案件受理费1190元，由朱江明负担。

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