中国太平洋人寿保险股份有限公司金华中心支公司诉金华市伟志

房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案

诉 讼 代 理 词

审判长、审判员：

通过刚才有序的庭审调查，本案的事实已经十分清楚。作为金华市伟志房地产开发有限公司的诉讼代理人，根据事实与法律，我现就本案有争议的焦点问题发表如下分析性代理意见，敬供参考，诚望采纳。

一、 究竟有无成立房屋买卖合同的问题。 原、被告双方究竟有无形成房屋买卖合同?这无疑是本案的一个关键性焦点。在诉状与刚才的辩论中，原告方认为，租赁协议中的第五条是“双方形成的房屋买卖合同”，“是双方对房屋买卖关系的合意”。 本代理人认为，这种理解与说法完全错误。 合同，在本质上是一种合意，没有异议。但什么是合意?合意“就是指双方或多方当事人的意思表示吻合一致”。买卖合同的合意，首先集中表现于“愿卖”与“愿买”这一基本问题上的意见一致，即一个愿卖一个愿买，经过要约与承诺，达到意见一致，否则，就不是合意;其次，买卖合同的合意还要体现在主要条款内容上的意见一致。那么，本案在房屋“卖”与“买”的基本问题上双方当时是否达成交易的一致意见了呢?根本没有!原告当时不愿买，这从租赁协议第5条“乙方若(即如果)……购买”这句话中看得一清二楚，而且从第2条租赁期限的约定中也可清晰看出，原告当时甚至决定在2012年前也不愿买，要不然，其租赁期限怎么写到2012年5月31日止呢?被告当时是愿意卖的，而原告不愿意买，双方的意思表示南辕北辙，难道这是合意吗?显然，当时就房屋买卖一事在根本问题上都未达成合意，何来“双方房屋买卖合同已成立并生效”之说呢?买卖合同成立的标志，不仅表现在当事人于“愿意卖”与“愿意买”这一根本问题上的意见一致，而且还在于双方就合同的主要条款内容也要协商，达到意见一致。那么，房屋买卖合同的主要条款有哪些呢?根据我国《合同法》第十二条、《城市房地产转让管理规定》第八条等规定，其至少包括： 1、买卖双方当事人的姓名或者名称、住所; 2、房地产的坐落地点、面积、四至范围; 3、土地所有权性质; 4、土地使用权获得方式和使用期限; 5、房地产的规划使用性质; 6、房屋结构、建筑质量、装饰标准及附属配套设施的状况与产权归属; 7、房地产转让的价格、支付方式和期限; 8、房地产交付日期; 9、违约责任; 10、争议的解决方式等。 那么，原、被告就上述主要条款进行过协商并达成一致意见了没有呢?根本没有!原告错误理解租赁协议第5条的含义，认为价格条款已经协商一致，但殊不知，即使就算价格条款已协商好了，那也并不等于其他主要条款也已协商一致。比如，标的范围，租赁协议第五条仅点到上述房产，而没有说包括地产，同时，面积数量也不确定，是买卖其中一间两间还是全部?不知道!还有公摊面积愿摊多少?如何计价?附属设施电梯配电房愿否共有?如何计价?如果包括地产，那土地面积究竟划给多少?地产价格是否另计?等等，这些标的内容必不可少但均未协商一致;我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。请问，第5条中有这一法定的必备条款吗?没有!又比如，价款、支付方式与期限，从第5条所写的字面上看，被告当时允诺的仅是房产的价格，而未包括地产价格，我国法律规定，转让房产，一般情况下，其房屋所占据的地产也得一起转让，那么房产与地产一起转让的价格多少呢?以怎样的方式支付呢?也未商定;再比如，房地产的交付日期，这无疑也是房地产买卖合同中必备的一个主要条款，因为出于抵押或已经出租等原因，如果甲方要求本房地产交付日期为2038年，那乙方会同意吗?可见，主要条款未协商一致，交易无法进行，买卖合同未成立。本案原、被告之间根本没有就房屋买卖事宜进行过认真的磋商，更没有达成过具体一致的交易意见。原告认为“双方房屋买卖合同已成立并生效”，这一说法不符合事实，完全是错误的。

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