房屋买卖合同是否有效

【案情】

夏某与李某系战友关系。2000年1月的一天， 战友聚会时，夏某提出以4.5万元的价格购买李某闲置的一套住房，李某表示同意，并对房产过户事宜进行了口头约定。2000年1月4日，夏某按口头约定向李某支付购房款3万元，李某出具了收条。同年4月1日，夏某向李某支付下欠的购房款1.5万元，李某向夏某出具了“购房款已全部付清，过户手续2000年底完成”的保证书。夏某于第一次付款后搬入该房居住至今，先后对该房进行过两次装修。此期间，夏某多次要求李某办理房屋产权过户手续，李某一直借故推脱。夏某遂将李某及妻子张某告上法庭。法庭另查明，1998年8月，张某所在单位进行住房制度改革时，其以成本价1.4万元购得该房，房屋登记所有人为张某，产权比例为全部。

【分歧】

该案在审理中有两种意见。

第一种意见认为，本案中的房屋买卖合同无效。理由如下：

第一，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”;《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场”本案中房屋买卖双方没有依法签订书面房屋买卖合同，且该房被转让时仅住用了一年多。因此，本案中的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的的强制性规定，应认定无效。

第二，该房的产权所有人为张某，李某作为共同共有人单方向第三人出售房屋、出具收条、保证书的行为属擅自处分共有财产，应认定为无效。

第二种意见认为，本案的房屋买卖合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且夏某属善意第三人，此房屋买卖合同有效。

【评析】

笔者赞同第二种意见。理由是：

首先，《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，夏某按照口头约定分两次全额向李某支付了购房款，李某接受并出具了收条和保证书，并向夏文保交付了房屋。夏某完全履行了合同义务，李某已接受，此房屋买卖合同依法成立，根据《合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。

第二，《中华人民共和国宪法》第八十九条规定“国务院行使下列职权：(一)根据宪法和法律，规定行政措施，制定行政法规，发布决定和命令……”。从上述法律条文的表述来看，“行政法规”和“决定”是并列的，显然“决定”是不属于“行政法规” 的范畴。同理，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》不属于行政法规，当然更不属于法律了。因此，本案中的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。

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