房地产新政下的房屋买卖应注意的几个事项

房产调控政策影响能否就此解除合同？

自去年“国十条”颁布以来，中央和地方政策频频出台各项房地产调控政策 国家限贷，限购，禁购等房产调控直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于民法上“不能预欠、不能避免和不能克服”的情形，因此，政策不属于法律上的不可抗力。但可归属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第4条.第23条款的“不可归责于当事人双方的事由”据此，当事人请求解除合同的，可以得到法律支持，但当事人另有约定的除外.

1. 因限购、禁购无法履行的合同该怎么处理？

调控政策出台前订立的合同确因限购、禁购政策无法履行的，当事人双方均可请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人，出卖人请求买受人继续履行合同，运用定金罚则或者承担违约责任的，不予支付，但同立订合同而实际发生的管理费用，可酌情考虑。

3.可否以限贷为由请求解除合同？

未明确是以转款方式付款的买受人以限贷政策影响为由，请求解除原订合同的，一般不予支付。

明确以按揭贷款支付的，由买受人举证证明现不用同首付款比例提交、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，并以此请求解除合同的，人民法院可予以支付。

4.二手房同新政冲突而解除是否还要承担中介费？

二手房买卖合同因新政影响解除后，中介方面可以请求买卖双方当事人支付其实际支出的必要费用以及合理的报酬。但对未予明码标价、虚假误导、炒卖房号等以及其他违反《房地产经营处理办法》等规定的收费，是得不到法律上的支付。

最后，还要提醒买房人如果以他人名义规避新政限购、禁购的很可能导致合同无效。

详见“湖州南浔律师咨询网”www.huzhouls.com

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