之一：《北京青年报》前不久刊登的《买一套房要花多少钱》一文中提到，在1999年8月1日以后购买的房子，面积在120平方米以下，征2％的契税。我是在1999年8月1日之前买了一套108平方米的商品房，是不是也可以享受这个政策，我已按4％交纳了契税，可否退回2％？

读者王　先生

之二：我近期准备买一套经济适用房，面积大小目前我还没选定。据我了解，我市的经济适用房没有在1998年6月30日之前竣工并验收的，那么，我想知道，是不是购买经济适用房不能免征契税？购买经济适用房是不是也是按120平方米以下征收2％的契税、120平方米以上征收4％的契税标准来执行？

读者　李宏

之三：我最近看中一套面积180平方米的房子，这个房子据开发商提供的材料说是在1998年6月30日以前已经竣工并验收完的，是不是我买的这套房子可以免交契税？

读者　谢凤君

前不久，本报“买房顾问”版刊登了一篇《买一套房要花多少钱》的文章中提到：“在1999年8月1日以后购买的面积在120平方米以下的商品住宅，契税按2％征收，其它商品住宅契税按照4％征收。如果所购商品住宅是在1998年6月30日前已经竣工并验收的，免征契税。”

近几天来，有许多读者来信或打来电话询问该怎么交纳契税以及买卖房子时该交多少种税？近日记者对此进行了一些了解。

■个人买房怎么缴纳契税？

从去年8月1日，国家调整房地产市场若干税收政策执行后，个人缴纳的契税也做了相应的调整，具体调整如下：

其一：个人购买自用普通住宅（建筑面积120平方米以下），暂减半征收契税，即契税税率为房屋全款的2％。

其二：个人购买1998年6月30日以前建成的但尚未售出的商品住房，即空置商品房，免征契税。但此项优惠政策有时间限制，仅限于1999年8月1日至2000年底之前购买商品房，这类商品房不分面积大小，均可享受免税政策的照顾。

其三：个人购买非普通住宅，即建筑面积在120平方米以上的住宅，或是在1999年8月1日之前购买的商品住宅，个人要缴纳的契税税率为房屋全款的4％，不享受减半和免税照顾。

其四：我市城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部分免征契税，超过的部分，还要按照规定缴纳契税，税率为4％。另外，如果住房面积未达到我市规定的标准面积，重新购买公有住房的，视为第一次购房。

其五：因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。

其六：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地，房屋权属的，其成交价格没有退出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税。

■个人卖房怎么缴纳营业税？

关于个人出售住房应缴纳的营业税，我市也于1999年8月1日进行了相应的调整。

其一：个人购买并且居住超过一年的普通住宅，个人在出售时免征营业税。

其二：个人购买并且居住不足一年的普通住宅，个人在出售时应缴纳的营业税按销售价减去原价后的差额计征，税率为5％。比如，李先生1999年10月份购买了一套房子，花了40万元，最近想把这套房子卖出去，大约售价为50万元，由于这套房子的购买时间不到一年，李先生在出售这套房子时应缴纳的营业税是这样计算的：

（50万元—40万元）×5％＝5000元。

其三：个人自建自用的住房，在销售时免征营业税。

关于个人缴纳营业税方面的优惠政策，要求必须是1999年8月1日之后销售的普通住宅，如果在1999年8月1日之前销售的普通住宅，或者销售的住宅为非普通住宅，即建筑面积在120平方米以上的，应就销售住宅的全额缴纳营业税，税率为5％。

■个人买卖房屋怎么缴纳土地增值税？

针对个人在转让房屋时应缴纳多少土地增值税，1999年8月1日也相应做了一些调整：

其一：居民个人拥有的普通住宅，在转让时，土地增值税免交。

其二：居民个人拥有的非普通住宅，在转让时，要按照1994年1月1日起执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第七条“土地增值税实行四级超率累进税率”：

1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；

3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；

4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

■120平方米是普通住宅与

非普通住宅的划分标准

在上面的3种税费中都提到普通住宅与非普通住宅有不同的税率标准，那么，在1999年8月1日以后执行的新契税政策中，为什么把“建筑面积120平方米”作为划分普通与非普通住宅的标准呢？

据记者从有关部门了解，普通住宅与非普通住宅以建筑面积120平方米来划分是依据市有关部门的标准制定的。

另据了解，契税、营业税、土地增值税的税收政策，除了公有住房之外的其他种类房子，比如商品住房、经济适用房都适用。1999年8月1日之前购买的房子不享用新调整的税收政策。

■文／本报记者

徐曼

转发财政部、国家税务总局

关于调整房地产市场税收政策的通知

各区县财政局、地方税务局、市地税局各直属分局：

现将财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字［1999］210号）转发给你们，并做如下补充，请一并贯彻执行。

1、为了保持我市税收政策延续性，参照北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室联合下发京地税二［1996］431号等有关文件所规定的普通住宅标准，暂按每套住宅建筑面积不超过120平方米掌握。待新标准研究确定后，另行通知。

凡符合上述条件的为标准住宅，可享受财税字［1999］210号所规定的有关政策。

2、为了支持我市的住房制度改革，经研究明确，对企业、行政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收入，并纳入我市住房资金管理的，暂免征营业税。

3、在1998年6月30日前建成的空置商品住房，是指在1998年6月30日以前已竣工验收商品住房，凭竣工证办理有关免税手续。

4、本办法从1999年8月1日起执行。

关于调整房地产市场

若干税收政策的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、新疆生产建设兵团：

为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，经国务院批准，现对房地产市场有关税收政策问题通知如下：

一、关于营业税和契税的政策问题

为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

2、为了支持我市的住房制度改革，经研究明确，对企业、行政事业单位、房地产管理部门、房地产开发公司按房改成本价、标准价出售住房的收入，并纳入我市住房资金管理的，暂免征营业税。

3、在1998年6月30日前建成的空置商品住房，是指在1998年6月30日以前已竣工验收商品住房，凭竣工证办理有关免税手续。

4、本办法从1999年8月1日起执行。

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