近日，张先生选中了一套商品房并与开发商签订了认购书。双方约定，张先生于签订认购书之日起一星期内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。张先生若未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将张先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日，张先生交了部分现金，开发商在收据上注有“订金”两字。当时，开发商只将一份没有盖章的认购书的复印件交给了张先生。一星期后，张先生没有去交首付款，自然也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将原先张先生所缴款项注明为“订金”，张先生认为这实际上已将定金变成了预付款，因此要求开发商返还。

专家表示：定金指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。 

   从法律角度看，定金有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。

定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：1.形式要件，必须签订书面的形式；2.数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。 

“订金”概念不规范 不履行合同要返还 

现实中，很多购房者把“订金”当成定金，导致最后无法维权。其实，“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。 

专家支招 

在与开发商签订认购合同时，专家提请购房者注意： 

支招一：如果还没有下定决心买，可以先交“订金”，不要交定金。 

支招二：最好把销售人员的承诺书面化，以防日后没有证据证明自己的主张。 

支招三：认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。 

北京合同律师,王律师（咨询电话：1355 2324  605）,,中国合同法律事务专业委员会委员,中华全国律师协会会员,北京市合同专业委员会委员,专家型合同律师，专业提供合同的起草、审查、处理合同纠纷案件，拖欠货款、欠款，建设工程合同纠纷，技术服务合同纠纷，公司上市，融资与资产重组等相关的业务合同的审议与起草、商务合同的谈判、买卖合同的纠纷诉讼代理法律服务。

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