赵某于2003年10月从一家房地产商处购得一套商品房,双方签订了合同,合同约定今年4月份正式交付住房,如一方违约应按房价的30%支付对方违约金。赵在签订合同时按约支付了2万元定金。2004年4月初,赵找到该房地产商要求过户房子,结果那套房子已售给别人了。对房地产商的违约,赵某该如何要求赔偿呢?
合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定,应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而担保法第八十九条规定:给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。同时合同法第一百一十六条还规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约或者定金条款。
根据合同法与担保法的规定,笔者认为,选择以定金或者违约金作为赔偿请求标准时,应以非违约方的最大收益为准。
关于定金的数额问题,我国法律有明确的规定。担保法第九十一条规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。至于违约金的数额,法律并没有严格的规定,一般由当事人自愿商定,所以当定金符合法律规定时就可以选择以双倍返还定金;而如果违约金高于定金的2倍时,选择要求对方承担违约责任就较符合自身的利益。因此,对于赵某来讲,如果房款的30%高于定金2倍即4万元,他就应选择请求对方承担违约责任,否则,请求对方承担定金责任更为有利。
但同时根据合同法第一百一十四条的规定,双方约定的违约金低于违约造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;双方约定的违约金过分高于违约造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
刘国禹 单朝民
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