未进行房屋权属变更登记，房屋转让合同有效

（作者：张志胜，北京律师）

2001年8月，北京某娱乐有限公司与北京某建筑集团公司签订《北京市建设工程施工合同》，约定：由建筑公司承建娱乐公司场地工程，工期100天，工程款500万元。合同签订后，建筑公司如期完工，娱乐公司支付工程款100万元，并用自有房产抵债400万元，双方签订了抵债协议；之后，娱乐公司将抵债房产交付给建筑公司但未办理权属变更登记手续。2002年4月，建筑公司将娱乐公司告上法庭，请求支付工程款400万元。法院审理认为，双方签订的抵债协议合法有效，权属变更登记不是合同生效的要件。判决：驳回建筑公司诉讼请求。

以房抵债的合法性 债务人将自有房屋作价冲抵债务的行为，并不为法律所禁止，因此，属于合法行为，当受法律保护。以房抵债的实质仍然是房屋转让，因此，转让过程中的相关手续应当遵守房地产管理法的相关规定。本案中，娱乐公司将自有房屋冲抵其对建筑公司的债务，并作了交接，该行为不应当因为权属未变更而无效。

权属变更登记与房屋转让合同生效的关系 根据城市房地产管理法的规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。言下之意，未经登记，受让人不能取得房屋所有权，抵押权人不能取得抵押权；但是，双方订立的转让合同或抵押合同并非必然无效，只要符合合同法生效条件规定，合同的效力并不受到登记与否的影响。实际上，权属登记仅仅是转让合同或抵押合同履行中的一环，它发生在合同生效之后。

理论上对该问题的分歧 一种观点认为，应当严格依据城市房地产管理法的规定，权属登记作为合同生效的要件；另一种观点认为，权属登记是合同履行的内容，不应当左右合同生效。我认为，后者更具有说服力，也更加有利于稳定交易秩序；同时，不以登记为生效要件，更加体现合同法当事人意思自治的原则。

办理房屋权属变更登记应提交的材料 新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。证件不全或房屋所有权不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。

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