深圳房地产律师张茂荣

    前言：本博文写于2007年8月30日，当时由于“9.27房贷政策”的实施，银行紧缩二套房贷，大量购房者签订购房合同后无法取得银行贷款引发纠纷，如今的“4.17房贷政策”（“新国十条”）来势凶猛，威力数倍于“9.27房贷政策”，同样问题再度出现，为此，有必要重发本文，以提示购房者。

    由于近期各大银行紧缩放贷，本律师接到很多网友关于银行出具按揭承诺后又以政策变化为由不予放贷的咨询，甚至有业主房屋已过户到买方名下且新业主与银行已经办理了抵押登记，银行仍拒绝发放贷款的情况！很多网友认为该情况是由于政策变化导致，银行和买方都没有过错，不知道该怎么办，故有必要在此撰文予以提醒：

    一、银行按揭贷款承诺系承诺银行作出的的一种合法民事行为，一经成立即具有法律效力

    我国《民法通则》第56条规定“民事法律行为从成立起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或解除”，银行按揭承诺行为同意 受上述法律规定约束，银行在出具承诺后便与买卖双方形成合同之债，负有履行承诺的义务，在其拒不履行的情况下，债权人（买卖双方）可以行使债务履行请求 权。

    二、二手房按揭贷款承诺中承诺银行的义务

    二手房按揭承诺系二手房交易过 程中，根据买卖合同约定，由买方向银行申请，银行向卖方出具的保证买卖双方办理完毕房屋转让过户手续且银行与买方在国土房产局办理完毕抵押登记手续后，按 约定发放给买方贷款并打入卖方（或其委托人）账户的承诺。很显然，承诺银行的义务就是将来给买方贷款，并将款项打入卖方账户用于支付买方购房款。

    三、银行不能实现承诺需承担法律后果

    在承诺银行出具按揭承诺函后，除非出现不可抗力等免责事由，如银行拒绝履行承诺，买卖双方均可以通过诉讼行使请求权，由法院判决其强制履行。

    四、政策调整并不必然构成不可抗力

    不可抗力是法定的免责条件，是指不能预测、不能避免并不能克服的客观情况，如自然原因引起的洪。水、暴。风、地。震、干。旱、暴。风。雪等灾。害事故和社 会原因引起的战。争、罢。工、政府禁。止。令等。政策变化并不必然构成不可抗力，只有符合“三不”条件方能构成并免责。就中国楼市来说，本人认为目前全国 房价居高不下，国家三令五申不断出台新政并持续打压房价是不争事实，各新闻媒体对此已有预测，不能认定为不可抗力。

    五、律师建议：

    1、在银行出具按揭承诺后不履行承诺义务导致买方无法支付购房款时，买方可以以银行为被告提起诉讼，请求银行履行承诺义务;卖方也可以以买方和银行为共同被告提起诉讼要求承担连带付款义务;

    2、房贷政策多变，买方务必在购房合同中约定如按揭不成有权解除合同，双方互不追究责任，而不是一次性自筹资金补齐，以免被卖方追究违约责任。

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