《物权法》对不动产物权特殊变更的生效规定

1、因法律事件生效。第二十八条规定：因判决、仲裁或者政府征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。

判决、仲裁或者政府征收决定都有明确的生效时间，即在未发生法律效力之前，物权没有变更，只有法律事件生效后，物权才发生变更。而对判决、仲裁两种情况发生的物权变更执行，当事人不得申请行政复议和行政诉讼。对人民政府的征收决定当事人可以申请行政复议和行政诉讼。

2、因继承或受遗赠生效。第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。继承和受遗赠的实际开始时间，一般是指继承和遗赠实际发生效力时间，如甲在遗嘱中指定自己的房产由长子继承，在甲生存期间，该房产的物权所有权不发生变化，遗嘱没有发生效力，只有在甲方死亡的同一时间，遗嘱才发生法律效力。同样道理，如果甲乙是遗赠关系，乙接受遗赠的生效时间也只能在甲方死亡时才发生效力。

3、自事实行为成就时生效。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一生效规定非常重要，自《物权法》实施后，如果再涉及房屋拆迁等物权纠纷的的诉讼和仲裁案件，确定物权消灭的生效时间应该从拆迁事实行为成就时确认。以往曾经发生过的房屋拆迁事实行为发生后的诉讼或纠纷，审判机关或仲裁机关将不再对已经消灭的物权权属进行裁判。但对消灭物权而造成的损失价值可以裁判。

4、不动产物权特殊取得未登记不生效。依据前三种情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这一规定非常重要，因非买卖行为发生的不动产物权变更必须进行登记，未登记不具有法律效力。过去经常发生的用法律文书代替不动产物权权属证明的情况，将不再被法律承认。

这一规定也存在瑕疵，如果法院或仲裁机构对没有依法登记或依照行政法规不能登记的不动产权属作出了判决或仲裁，新权利人无法登记时，其不动产物权如何保护，法律没有规定。不过最高人民法院、国土资源部、建设部(法发[2004]5号)文件第三条第二款规定“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”根据这条解释，如果法院在执行中对没有进行产权登记或者依照行政法规不能登记的不动产要求行政机构办理产权登记时，产权登记机构必

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