法律那些事儿：物业服务不到位，可以拒交物业费吗?

案例回顾：

耿某购买了一套b小区的房子一套，并于2009年8月28日办理了入住手续，b小区由**物业管理有限责任公司(下称“物业公司”)管理。耿某从入住之日起只缴纳了2009年9月10日至2010年9月9日的物业管理费。从2010年低至2014年就未再向物业公司交纳过物业费。无奈物业公司向法院起诉要求耿某支付上述期间的物业费共计11886.8元并按照欠费数额的日千分之三的标准支付滞纳金。

耿某之所以不愿意交纳物业费，其答辩理由如下：

1.2010年至2012年的物业费，已经超过了诉讼时效;

2.物业公司所依据的物业协议是办理入住手续时要求业主签订的前期物业服务协议，没有就协议内容逐一与业主协商，该协议是物业公司提供的格式条款，应属无效;

3.诉称房屋是经济适用房，物业费标准过高;

4.物业服务不到位，小区绿化面积较低，很多树出现枯死状态，公共区域地面坍塌，部分业主房屋漏水等质量问题，物业都没有解决，物业公司也有违约，无权主张违约金。

那么，业主是否有权拒交物业费呢?耿某的意见肯定也代表了部分业主的意见，这些拒交物业费的理由是否会得到法律支持呢?

法律视角

前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，《物业管理条例》：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。所以由开发商与物业公司签订前期物业协议是有法律依据的，无论前期物业协议还是后期由业主或业主委员会签订物业服务协议，只要是在双方自愿情况下达成，不违反法律和行政法规的强制性规定等法定的合同无效的情形的，全体业主都应当遵守。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，然而格式条款并非就无效，只有违反合同法关于格式条款无效的有关规定的才会导致不发生法律效力。就本案而言，物业协议条款明显属于格式条款，但耿某简单认为格式条款就应当无效的说法显然也是没有法律依据的。

对于耿某提出的房屋质量问题，显然并不属于物业公司合同约定的物业公司的服务范围，可由其向其他责任人另行主张。

而对于耿某主张的物业服务质量低的问题，其提出的物业服务瑕疵是由于多方面原因造成的，也并非是物业公司单方面的因素，故其要求减免物业费缺乏证据和法律支持，而物业公司也有一定的改进空间，在双方存在争议的情况下，法院综合考量，认定耿某应当支持物业费，但并不属于恶意违约，对物业公司要求滞纳金的请求不予支持。

所以，在此敬告广大业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，这样既无合法依据也非明智之举，甚至还要承担相应的违约责任，得不偿失。

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