物业税征收办法及物业税征收对象简介

物业税征收办法

财政部规定，对地下建筑用地按应征税款的50%征收城镇土地使用税

据了解，目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税;另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

目前中国已经在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市进行物业税征收“空转”试点。所谓“空转”是指没有进行实际收税，而是模拟操作步

尽管业界对物业税的开征积极乐观，但值得注意的是，现阶段开征物业税还面临着诸多问题。各部门、各地方政府因为利益分配和地方保护主义等问题使合作存在很多困难，以至于无法摸清单位、个人实际拥有的房地产面积。

短期内难有实质进展，开征时间大概在2010~2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

物业税征收对象

物业税征收对象的分类

有三种分类方法，按照土地和地面建筑分类，按照不动产的用途分类，按照不动产的权属性质分类。

第一，按照土地和地面建筑分类。就是在林老师刚才的讨论当中已经涉及到了，我这里就不再详细介绍了。

第二，按照不动产的用途分类。引用香港差饷物价署2004年的年报，就是根据用途的不同，不动产征税对象最主要的两大类可以分为住宅和非住宅类。我国香港地区不动产主要分为住宅、铺位及商业楼宇、写字楼、工贸大厦、工厂楼宇等等。从数量来看，住宅类不动产数目占不动产比例为73.8%，从评估值来看，住宅类不动产占总值的48.2%。就是无论数目，还是什么，住宅类不动产都占了最大的比重，因此也是物业税征税对象当中最重要的组成部分。从我们在青岛的调研情况来看，青岛市住宅类的不动产数量比重是在50-60%之间。所以，也是占了不动产类别结构中的最主要的部分。

第三，按不动产的权属性质分类。我在这里分为政府机构所有，非营利性组织和社会公益机构所有，营利性机构所有和私人所有。1982年开始实施的国有土地有偿使用制度，和1991年开始的深化住房制度改革，推动了我国不动产领域的市场化进程，特别是取消福利分房，使城镇居民住房的商品化、货币化程度有很大提高，城镇居民正在取代政府和企业，成为房地产市场的最主要参与者，为我国物业税的改革奠定了相应的基础。

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