根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取三种方式，即协议、招标、拍卖。

1.协议出让协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要是用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。协议出让金的确定不是竞争的结果，而是谈判的结果。但协议出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

协议出让方式适用于土地受让方少，土地用途有特殊限制的地块。协议出让的地价相对较低，但仍可以形成新的税源和新的就业岗位，同时可以引进资金和先进的生产技术及管理经验。其缺点在于：透明度不高;市场机制调控作用不够甚至没有起作用;尽管有地价，但是没有引入竞争机制，地价的确定、土地山谁使用等问题，都具有一定的主观因素。这种地价实际上不是市场经济下的地价。从这种意义上来认识，协议出让土地使用权，土地的商品性质还没有完全表现出来，这种土地市场是一种没有竞争的、不发达的土地市场：但这种方式在土地使用改革的初始阶段，特别是在当前还是可以采用的。

2.招标出让招标出让土地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式。这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人按照出让方规定的出让地块的条件或者要求，以书面投标形式提出开发愿望，竞投该地块土地的使用权，山政府组织评标委员会择优确定将土地使用权出让给某个开发者：

招标出让方式中，投标者有多个，因此较好地引入了竞争机制。政府选择中标者时，不但考虑投标价，而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利，政府的选择余地相对较大。招标的方式主要是用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目，适用面较广。其缺点在于，招标单位(一般由土管部门具体办理)和有意受让者都需要提前作充分的准备工作，而且最终可能招标不成功。招标出让土地使用权，引进了市场竞争机制，体现了商品交换的原则。但在实践中，获得土地使用权的，并不一定是出价最高的单位和个人。因此，这里的中标地价，也不等同于市场地价。从这个意义上说，招标出让土地使用权市场，也不完全是一个竞争的市场。

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