我国与日本一样都是世界上极少的采用土地所有权与建筑物所有权分离制度的国家，关于这一点，我国是采用土地公有制，土地的利用是行使土地使用权的结果。而在日本，虽然实行土地私有，但其在土地利用过程中采取的是“租赁土地主义”(借地主义)，而不象欧洲实行“租赁建筑物主义”(借家主义)(1)。也就是说，在日本，建筑物与土地的关系中，建筑物的所有人要租借土地所有人的土地，有关建筑物的负担由租借人承担。而在欧洲则相反，土地所有人向建筑物使用者一并提供建筑物，有关建筑物的负担由土地所有人承担，租赁标的物只是建筑物，这一理论，有些学者已提出修正意见，但就社会 识而论仍未改变。而这一点又构成了日本土地所有权理论民开的基石。综观各家各派之说，虽各执其辞，但归根结底无非是论证及处理由此产生的土地所有权与利用权的关系问题。我国虽与日本实行的土地制度不同，可在这一点上的共性相信会让我们从对其理论的探讨中就如何使中国的土地尽其用问题而有所启发。同时，值得一提的是，土地所有权的研究不仅仅是土地所有权本身，而土地要进入社会领域不可避免地要涉及到利用，因此对土地所有权的研究实际上是对其界限的研究，也即其在多大的范围内得以存在和扩张。因此，在日本，所谓土地所有权理论包括土地所有权，利用权及其相互关系以及伴随两种权利行使而产生的各种权利、义务及责任的一系列理论。??

日本学者中最早比较系统地提出关于近代的土地所有权的理论的是川岛武宜。他是一位深受马克思主义影响的学者。因此，他的所有权理论与马克思对资本主义社会私有制、法律形态的描述如出一辙，其中最基本的理论出发点则是土地所有权的绝对主义 ，私的占有的绝对性。这一理论为土地成为商品，土地商品化提供了依据。但是，这一阶段的研究与其说是将土地所有权作为一个独立的形态来研究，勿宁说是将其与政治、经济上的所有概念模糊念化，而一并进行阐示。这是土地商品化生成期理论的特点之一。川岛武宜理论的后继有藤田勇则鲜明地提出，如果不半近代所有权放入近代所有的体系整体中研究则并非是科学的方法，从而应该将近代的所有权这一课放入马克思经济学说关于酱家的私的所有的批判体系中展开和 发展。这一时期由于理论研究的着眼点在于开拓资本主义私有制的基础，尚未明确土地所有与利用的关系。

到资本主义土地所有发展到土地资本化时期，随着土地商品化的确立，资本在形式上包容了土地，从而出现了土地所有与土地利用的分离，也便从此拉开了以土地所有权与利用权关系调整为核心的近现代土地所有权研究与论争的序幕。

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