邵某将自家的几十亩土地及山林及房屋出卖给了邹某，当时双方在起草合同的时候，因担心土地不能买卖，就将买卖写成了承包，但根据在场见证人等证据证明，双方实际转让的是农村土地承包经营权。但当时双方在签合同时并没有邀请村民小组和村委的人参加，是私下完成的交易。

农村土地买卖(承包经营权)后，征地补偿款归谁

基本案情：

2009年邵某将自家的几十亩土地及山林及房屋出卖给了邹某，当时双方在起草合同的时候，因担心土地不能买卖，就将买卖写成了承包，但根据在场见证人等证据证明，双方实际转让的是农村土地承包经营权。但当时双方在签合同时并没有邀请村民小组和村委的人参加，是私下完成的交易。合同签订后，刘某将12000元现金交付给了田某，开始耕作田某的土地上，该村民小组的其他村民及村委从未表示反对。履行合同到第5年时，该地因国家建设需要，需征用原属于田某的土地，有征地土地补偿款，这个时候田某就开始反悔了，认为他的土地并没有卖给邹某，而且土地承包证还是他邵某的名字，所以土地补偿款应归其所有，并要求将未征收的余下几十亩土地和山林等也要收回，由此双方发生争议，邵某起诉到法院，要求土地补偿款等全部归其所有，邵某委托本律师代理诉讼，形成本案。

律师意见：

一、农村土地并不是不可以买卖。老百姓眼中的买卖农村土地，事实上就是农村土地承包经营权的转让，在买卖双方均是农民，买地的用途也是用于农业生产，根据国家法律法规的规定，农村土地承包经营权是可以自由流转的，只是买卖/转让则需要满足一些法定条件，若需经过发包方同意方可，其它形式的土地承包经营权流转形式，若出租、转包、互换等并无需要发包方同意。所以农村土地并不是完全不能买卖，满足相应条件后是可以实施的，当然如果是就农村土地所有权本身进行买卖，是法律所明文禁止的。

二、有土地承包证并不代表还享有土地承包经营权。根据《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等规定，承包方在有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。故只要双方的土地承包经营权的转让合同生效后，原土地承包经营权人所持有的土地承包经营权证和原有的登记已经作废，不再享有相应的土地承包经营权。

三、本案依法属于土地承包经营权的转让，土地补偿款应当属于受让人刘某所有。本律师通过深入调查研究，并调取了大量证据，包括对当时在场见证人的证言，合同的约定内容，村民小组和村委事后对这件事的认识和态度后得出结论，双方名为承包，实为农村土地承包经营权的转让。根据土地管理法等法律法规规定，土地补偿款主要由土地承包经营权人享有。

裁决结果

法院经审理后，认为本案案情比较复杂，涉及多方面的法律关系，而且双方究竟是转让还是转包等确实有争议，为此法院多次组织双方调解，最终双方都作了一定的让步，邹某获得7万多元的土地补偿款，但余下几十亩土地及山林继续由刘某耕作，房子也属于刘某，本案圆满结案。

案件点评

本案虽然通过调解结案，但留下的几个法律问题值得我们反思。1、农村土地承包经营权转让的过程中，千万不能再有土地承包经营权不能买卖的认识，导致在签订合同时文字意思背离了双方的真实意思，产生不必要的纠纷。2、农村土地承包证并不是土地承包经营权的权属凭证，农村土地承包经营权作为用益物权，承包合同和流转合同生效后，承包经营权即成立。

附：

关于农村土地承包经营权流转(转让)的代理意见

代理词

审判长、审判员：

李律师接受本案被告刘某的委托，担任其代理人参与本案诉讼，我认真调取和研究了本案的全部卷宗材料，又认真参加了庭审，对本案事实已充分掌握，现本着以事实为依据，以法律为准绳的原则发表以下代理意见，供法院合议庭参考：

一、充分的证据证明，原、被告双方签订的《承包合同》名为土地承包，实为农村土地承包经营权的转让

1、从《承包合同》的约定内容分析，充分证明双方明为承包，实为农村土地承包经营权的转让

《承包合同》第(一)条明确约定：“凡述邵某所有森林荒山田土永久包结邹某所耕所管所用，不得翻悔。”由此充分证明双方明为承包，实为农村土地承包经营权的转让：

第一、合同约定“包结刘某所耕所管所用”，由此充分证明双方协商承包的并不是土地本身或者土地所有权。而是对土地“所耕所管所用”的权利;“所耕所管所用”其实际意思就是“占有、使用和收益”，由此该权利完全符合用益物权的特征，符合《物权法》第一百二十五条对农村土地承包经营权的规定，依法实为农村土地承包经营权。

第二、既然是“永久包结”，那毫无疑问原告本人从签订合同之日起就不再享有该土地的承包经营权，即土地的承包经营权已永久属于被告，由此根据“永久”二字的字面意思，即可充分证明双方所谓的“承包”事实上就是转让。

第三、《承包合同》第(三)条关于承包期限明确约定“以承包之日起，到政策变动为止，政策变动的由上级解决”，该约定表明：只要国家对农村土地承包期限的政策不变动，该土地承包经营的权利就永远属于被告，既然永远属于被告，那原告从此不再享有该土地的承包经营权。由此该约定完全符合转让的特征，与前述第一条的约定相互印证，形成锁链的一致证明,原被告之间名为承包，实为转让农村土地承包经营权。

第四，如果原告的土地承包经营权不是转让，那《承包合同》至少对原告在什么条件下享有该“所耕所种所管”的权利要有交待，要作约定;事实是在《承包合同》整个内容中，没有一个字或一句话约定原告尚享有该土地“所耕所种所管”的权利，由此再次充分证明，双方名为承包，实为转让农村土地承包经营权。

2、从原告本人签订《承包合同》前后的一系列行为分析，充分证明原告的真实意思是转让土地的承包经营权

第一、根据花溪公安局宽坪派出所出具《户籍证明》和《证明》等证据，可以看出在农历的2009年10月12号原被告双方签订承包合同后，原告于第二天就将其全家的户口迁出了水田湾组，原告将全家户口迁走，其就不再是水田湾组的村民，由此其就不再具有承包本村土地的资格。故原告签订《承包合同》的真实意思，就是转让土地的承包经营权，否则其根本就不会将全家户口迁出，使自己丧失土地的承包经营权资格。

第二、根据双方签订的《卖房契约》等证据证明，早在《承包合同》签订以前，原告就将其牲畜家禽全部出卖，签订承包合同时，将其房屋也一并出卖了，该房屋是原告唯一的居所。试想连房子都卖了，原告还能回来吗?还会回来耕种田地吗?答案毫无疑问是否定的。故通过原告卖房这一事实再次印证，当初原告签订承包合同的真实意思就是转让土地的承包经营权。

第三、从村委与乡政府的多次调解情况分析，原告所想要的只是被征土地的土地补偿款，对其余土地及山林原告并无主张，况且在土地未被征收前，原告从未对被告提过任何意见，只是在得知过水湾水库要修建后，才跑回来争夺征地补偿款，由此充分证明原告自始自终都是奔着钱来的，如果真如原告现在所述，其只是将田土等交由被告耕种而没有出卖，那原告为何对其它未征收的田土却不管不问。

第四、原告当初将属于组里面集体所有的荒山和将他人的土地也拿来出卖，并肆意强占他人田土，庭审时更是公然否认自己签名按印的合同，谎称只是将房屋以12000元出卖等。充分证明原告从来就是一个不守规矩，出尔反尔，毫无诚信可讲人。现今其一再诉称不是转让，根据原告的一贯表现，也可充分证明原告是在说假话，在极力掩饰双方名为承包实为土地承包经营权转让的客观事实。

3、从对签订合同时在场人的调查与证人证言分析，充分证明双方名为承包，实为转让农村土地承包经营权

当时签订合同时的在场人有赵凡等人。根据司法所工作人员对上述在场证人的调查和庭审时证人陈东、吴本的证言，均相互印证，一致证明双方自始自终商谈的都是土地承包经营权的买卖和转让。简而言之双方商谈的始终是买卖，而不是所谓的承包。即在场人的证言客观、公正的反映了双方签订合同的整个过程，且与其它证据相互印证，充分证明双方是转让关系。

4、从村民小组与村委同意双方转让的内容分析，充分证明双方实为转让农村土地承包经营权

根据尖山组的《申明》和保卫村委的《情况说明》等证据，充分证明不管尖山村民小组对原被告双方行为的认识，还是保卫村委对该事件的态度，均认为被告是在出卖土地承包经营权，而且作为发包方同意了双方转让的行为。由此证据之间相互形成锁链，充分证明，原被告之间为土地承包经营权的转让关系。

综上4方面的事实与理由，证据间相互印证、形成锁链的一致充分证明，原、被告所签订的《承包合同》名为承包，实为转让农村土地承包经营权。

二、原被告之间转让农村土地承包经营权的行为，没有违反任何法律与行政法规的效力性强制性规定，合法有效，依法受法律保护

1、根据《农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。” 第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”等法律法规的规定，原告依法有权将其土地承包经营权流转转让给被告，被告也依法有权受让原告的土地承包经营权。

2、根据水田湾村民组全体户代表的《申明》和保卫村委的《情况说明》及刘志江、刘志松等证人证言，充分证明作为本案争议土地的所有权人水田湾村民小组和发包人保卫村委，对原被告之间土地承包经营权转让的行为均无反对意见，是同意的。

第一、根据《农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;”的规定，原被告之间就土地承包经营权的转让行为已符合合同生效的全部要件，由此关于土地承包权转让的《承包合同》自双方签订后就已经生效，并合法有效。

第二、根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。

3、根据《森林 林木 林地状况登记表》和尖山村民组全体户代表的《申明》、保卫村委的《证明》以及赵，陈等证言，充分证明原告在《承包合同》中将属于尖山村民组集体所有的荒山和属于赵个人的承包地经营权也一并转让给被告的行为，属于无权处分，该部分的转让依法无效。但原告对其本人承包地经营权的转让，是合法有效的。

综上3方面的事实与理由，充分证明原被告之间转让农村土地承包经营权的行为，没有违反任何法律与行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。

三、原告将土地的承包经营权转让给被告后，其就不再是土地的承包经营权人，依法无权获得相应的土地征收补偿费用，该土地的征收补偿费用依法属于被告所有

1、原告虽持有土地承包证，但其已将土地承包经营权转让给被告，其与发包方的承包关系已自行终止，其原有的土地承包经营权已全部灭失

第一、《农村土地承包法》第四十一条明确规定“……承包方经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”

第二、《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条明确规定“本办法所称转让是指……，经发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。”

故，自原被告双方就土地承包经营权的转让合同生效后，原告所持有的土地承包经营权证和原有的登记已经作废，不再享有相应的土地承包经营权。

2、土地承包经营权自合同生效时设立;至于有无办理登记，只是能不能对抗善意第三人，并不影响土地承包经营权的成立

第一、《农村土地承包法》第三十八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，充分证明双方的转让行为完成后，并不是必须办理土地承包证和变更登记，只是可以要求办理。即登记只是一种申请行为，法律并不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人，而本案不存在有第三人。所以双方的转让行为合法有效，土地的承包经营权依法属于被告。

第二、根据《土地承包经营权证管理办法》第十四条第二款规定“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。”，《物权法》第一百二十九条规定“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，再次充分证明我们国家就农村土地承包经营权，设置的是登记对抗主义，而非登记生效主义。

3、被告自受让原告的土地承包经营权后，已耕种该土地达5年多之久，依法有权获得该土地的征地补偿费用

第一、《物权法》第一百三十二条规定“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”

第二、《农村土地承包法》第十六条规定：“承包人享有下列权利：(二)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”

第三《农村土地承包法》第四十三条规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”

故，被告作为土地的实际承包人和投入人，耕种该土地已达5年多之久，对承包地已有较大投入和改善，征地补偿费用依法属于被告所有。而原告不再是土地的承包权人，依法无权获得任何征地补偿费用。

综上所述，原被告之间所签订的承包合同，名为承包实为转让农村土地承包经营权;该转让行为是双方真实意思表示，未违反任何法律与行政法规的强制性规定，合法有效;原告的土地承包经营权转让给被告后，其就不再是土地的承包人，依法无权获得相应的征地补偿费用;该征地补偿费用依法属于被告所有;原告无权转让的部分依法无效，该部分的征地补偿费用依法属于集体和他人所有。故依法应驳回原告的全部诉讼请求。

敬请人民法院认真考虑本代理意见，以依法公平公正保护当事人各方的合法权益，维护法律的正确实施，维护法律的尊严。

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