目前市场中有的“小产权房”是政府规划改造的城中村改造村民安置楼盘，是在城市规划范围内的，这些房子以后可以补费办理房产手续，房产风险较小;而有些没有在政府改造规划范围，完全是黑房产，开发商盗用其他城中村改造手续或政府的规划文件欺骗购房者，房产风险很大。

城中村改造中，许多村民能得到政府拆迁补偿的房屋，但也有一部分村民对此类房屋的产权不是很清楚。

目前城中村改造房屋并不必然是小产权房。比如《西安市城中村改造管理办法》规定，利用城中村土地开发建设商品房，应符合国家有关法律法规的规定，纳入正常的房地产市场和房屋管理体系。城中村土地开发的主体应为“城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。”因此，由村民个人或现有集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。

除此之外，城中村改造项目应符合城市总体规划，取得项目施工许可证及商品房预售许可证。简而言之，城中村改造房屋如具备正规商品房销售中的“五证”，即具备销售条件，依法可以上市交易。如尚不具备销售条件，上市交易就存在违反相关法律法规的可能，买卖双方在这种情况下签订的房屋买卖合同是无效的，是不受法律保护的，合同中的承诺一旦兑现不了，购房者将无从保护自己的权益，最主要的是房屋的产权将存在巨大风险，购房者可能拿不到房产证，无房产证房屋将不受法律的保护。对于卖房人所说的其项目可逐步将证办全，并能办理房产证，并没有判断的依据，作为购房者，如果因五证不全城中村改造房较低的价格而决定购买，要充分考量上述风险。

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