（文章中人物等名称均为化名）

【案情简介】

原告：张某某。

被告：深圳市某房地产有限公司。

2003年10月18日，原告与被告签订了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》。该合同约定被告将位于深圳市**区**大厦1栋**号房出售给原告，房款总价为212500元;并约定被告应于2004年3月18日前将涉案房产交付原告使用。如不能按约定时间交付涉案房产予原告的，每延期1日，向原告支付买卖总价款万分之五的违约金。造成原告损失的，被告除支付违约金外，还应承担赔偿责任。

原告分别于2003年10月7日、2003年10月16日、2003年10月25日向被告支付定金、首期购楼款4000元、6000元、8879元，2004年4月6日，原告通过银行按揭贷款向被告支付购楼款170000元。

涉案房产直至开庭时尚未交付给原告。

2010年11月19日原告向法院提起诉讼，请求判令：l、被告支付延期交房违约金258718.8元(自2004年3月19日暂计至2010年11月18日，应计至实际交付之日);2、请求依法判令被告承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。

被告答辩称，原告要求从2004年至今的违约金，大部分已过诉讼时效。

上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《深圳市房地产买卖合同(预售)》、《楼宇抵押借款合同》、民生银行借记卡客户对帐单《认购书》、收款收据在卷证实，并经庭审举证质证予以确认。

【审理结果】

2010年2月22日宝安区人民法院公开开庭进行了审理此案。

法院认为，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是当事人双方在平等、自愿、协商一致基础上共同订立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应正确全面履行。原告已经按约向被告交清了所有款项，但被告至今未按购房合同的约定交付房产，已经构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付自2004年3月19日起至被告实际交付房产之日止的延期交房违约金，被告辩称原告从起诉之日回溯2年之前的违约金已过诉讼时效，法院认为虽然原告主张从2004年至今原告曾多次向被告主张过延期交房违约金，但原告未能提交相关证据，应承担举证不能的不利后果，故对原告关于起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持。对于原告请求支付延期交房违约金至房产交付之日止，法院认为，房屋的实际交付包含被告交付及原告验收等行为，故交房日期不确定，因此，对原告的此项诉求不予支持。对原告的诉讼请求予以部分支持，即被告应向原告支付起诉之日即2010年11月19日起倒推2年的延期交房违约金共计人民币77562.5元(212500元×万分之五×730天)。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告深圳市某房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张某某支付延期交房违约金人民币77562.5元;

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

【律师评析】

本案的争议问题及延期交房违约金是否已经过了诉讼时效。

现实中，有的小区逾期交付达两年以上，而有的小区没有逾期交房但存在多年无法办理产权证的问题。我国法律规定一般的民事诉讼诉讼时效为两年。所以在实践中，开发商一般只赔偿给业主从起诉之日起往前倒推两年内的违约金，两年以外的违约金因为超过诉讼时效不予赔。

《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”超过诉讼时效，就丧失胜诉权，

此时诉讼时效起算时间显得尤为重要。

目前法院一般以起诉日向前倒算两年，以该日期内逾期的天数来计算。持该种观点的认为，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，在二年内的则未过时效。

在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，除非有证据证明发生诉讼时效中止中断情形。

《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”而对于非法律专业人士，对该条则难以把握和运用。

不同的法官对法律有不同的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识。

【律师出招】

从稳妥的角度出发，业主尽量选择在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，以免受到损失。这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险。

1、开发商延迟交楼，应自交楼期限届满日起2年内向法院起诉。

2、如不打算自交楼期限届满日起2年内向法院起诉，务必通过特快专递ems向开发商邮寄 “要求支付延迟交楼违约金函”，并让邮局档案室送回证明开发商签收该文件的妥投证明(送达回证)，如拒收，毋拆开邮件，将视为送达。保留信函、邮件详情单和妥投证明，作为证据。这样可以从投递该函之日起延长诉讼时效2年。从上次投递信函之日起两年内再次邮寄上述信函，将再次延长诉讼时效2年。余此类推，次数不限，但最长不超过20年。

3、可以通过特快专递ems向房管局、建委、公检法、调解中心、消委会等部门邮寄“要求支付延迟交楼违约金函”，其效果等同于向开发商邮寄追讨函。

4、如开发商承诺或签订协议同意支付违约金，必须持有其盖章的原件，并在该承诺书或协议约定的支付违约金期限届满前起诉，否则按照上述方式延长诉讼时效。

5、不要向物业管理公司追讨，因为物业管理公司不是违约金支付的义务人。

6、延迟办证违约金、质量诉讼、变更规划设计等索赔以及生活中追讨货款、借款、赔款等均适用于上述诉讼时效的规定，应比照办理。

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