在房地产交易纠纷中，开发商逾期为购房者办理房产证是典型案件。其具体的表现形式包括：1、房屋虽然逾期办证但已经交付，产权办理没有较大风险，则购房人以开发商逾期办理房产证为由，请求承担违约责任并办理房产证;2、房产证办理存在重大风险，购房人要求逾期办理房产证的开发商解除合同，赔偿损失;3、房屋逾期交房同时也逾期办证，购房人要求开发商综合承担退房或交房办证的违约责任;4、购房人以变相售后返租、售后委托经营的方式购买房屋，约定房屋委托交付给租赁单位，购房人要求开发商办理房产证或者退房;在以上纠纷中，涉及的核心问题之一是：房产证办理中，开发商到底承担多少义务?何种情况下可以主张开发商的责任?购房者在房屋办证过程中处于什么角色?

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年6月1日)18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日;国务院《城市房地产开发经营管理条例》第33条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《城市商品房预售管理办法》12条：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

综上法律规定，开发商办证的义务实际上为法律上的协助义务，办理房产证的申请人应为房屋权利人，即购房者。开发商实际是作为代办人受托履行合同主义务。因此，购房者主张开发商逾期办证违约责任时，需要综合以下环节后：

1、开发商是否在约定或法定期间向房管部门递交应由其递交的资料

2、开发商递交资料后是否通知购房人

3、合同约定的内容到底是取得房产证还是递交资料?

4、逾期办证是否因为第三方或者行政部门的原因?

以上都是判断开发商是否承担逾期办证责任的要素，并非仅以购房者没有取得房产证作为逾期的唯一标准

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