案情：

2012年10月，赵某起诉与刘某（女）离婚，双方均聘请了律师，经人民法院审理后，于2012年11月判决驳回原告赵某的诉讼请求，不准予原告赵某与被告刘某离婚。不久，赵某即发现刘某在2012年2月（起诉离婚之前的婚姻存续期间）购买了一套商品房，且向房产登记机关出示了一份假的未婚证明，以刘某的名字登记取得了房屋权属证书。为此，赵某要求房产登记机关变更登记。但房产登记机关认为，登记人员并无失误，且刘某未提出申请，故不同意赵某的要求。

律师观点：

该案是提起行政诉讼请求人民法院房产登记机关变更登记或者注销房屋权属证书，还是提起民事诉讼请求人民法院请求确认该房产属于夫妻共同财产？律师认为应该提起民事诉讼：

一、赵某的诉求表面上看是要求变更房屋权属登记，实质上是要求确认该房产的物权归属。由案情可知，该房屋是刘某在婚姻关系存续期间购得，刘某对赵某隐瞒了购房的事实，将该房产登记在刘某一人名下，并且在离婚诉讼中未提及购房一事。法院判决不准离婚之后，赵某即发现了刘某的行为，向房屋登记机关提出变更登记。变更登记的法律效果就是确认赵某对该房屋的共有权。但是，在未取得刘某合意的情形下，房屋是否共有是有争议的。房屋登记机关只对房屋登记进行形式上的审查而不进行实质上的审查。因此，对于有争议的房产，房屋登记机关不可能依单方的申请进行变更登记。对不动产的权属产生争议，权利人应该提起“所有权确认纠纷”之诉，由人民法院对该房产进行确权。

二、权属有争议的房地产，不得转让。赵某申请变更登记，是为了防止刘某变卖房产，转移财产。因为一旦变更登记，该房屋即必须有共有人书面同意方能转让。但是，依据《城市房地产管理法》第38条的规定，权属有争议的房地产，同样不得转让。因此，权利人一旦提出权属争议，房屋登记机关就不能对该房产的转让进行登记，否则房屋登记机关要负法律责任，如果造成权利人的合法权益受到损害，权利人可以提起“不动产登记纠纷”之诉讼。

三、登记行为合法的，不能贸然提起行政诉讼。行政诉讼是以行政机关的具体行政行为侵犯了行政相对人的合法权益，造成了行政相对人的损害为前提，对具体行政行为的合法性及合理性进行审查的司法活动。虽然刘某提供了假未婚证明，但是婚姻状态的证明不足以影响权利人的登记。即使刘某提供结婚证，也仍然可以将房产登记在一人名下。因此，假未婚证明不影响房屋权属登记的效力。如果现在赵某贸然提起行政诉讼，可能因为房屋登记机关的登记行为并无违法情况而被驳回。而且单纯行政诉讼只对具体行政行为的合法性及合理性进行审查，而不对民事纠纷进行审理。即使是行政诉讼附带民事诉讼，也要以具体行政行为不具有合法性为前提方得以进行。因此，提起行政诉讼不能从根本上解决存在于双方当事人之间的房屋权属争议。

四、依据法律规定，确认不动产的权利归属可以直接提起民事诉讼。虽然不动产的登记是确认不动产所有权的依据之一，但并不是唯一的依据。基于司法审查的终局性效力，如果法院查明有其他证据足以证实不动产的所有权归属，就可以推翻不动产的登记，而不必先由房屋登记机关对登记进行撤销。权利人在提起民事诉讼时可以申请人民法院采取财产保全措施，以防止不动产转让。人民法院一旦作出民事判决，权利人即可要求房屋登记机关变更登记。此时房屋登记机关无权拒绝权利人的申请，否则权利人即可起诉房屋登记机关不作为。权利人提起民事诉讼的案由应为“所有权确认纠纷”。“所有权确认纠纷”是《民事案件案由规定》的第四级案由。第三级案由“不动产登记纠纷”是因不动产登记造成损害引起的纠纷，是登记机关与自然人或者法人或其他组织之间作为平等的民事主体的民事纠纷。本案房屋登记机关的登记行为并未给权利人造成实质损害，因此不能提起不动产登记纠纷诉讼。权利人如起诉房屋登记机关不作为，案由应为“诉xx市房地产管理局不履行登记法定职责”。

综上所述，房屋权属登记与实际不符产生纠纷，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房屋权属证书的限制，不必以行政诉讼撤销房屋权属证书为前置条件。

相关法律知识：

行政诉讼的受案范围：

《行政诉讼法》第2条：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”

《行政诉讼法》第11条规定：“人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：

（一）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的；

（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的；

（三）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的；

（四）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的；

（五）申请行政机关保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；

（六）认为行政机关没有依法发给抚恤金的；

（七）认为行政机关违法要求履行义务的；

（八）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的，除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定外可以提起诉讼的其他行政案件。

《行政诉讼法》第12条规定：”人民法院不受理公民、法人或者其他组织对下列事项提起的诉讼：

（一）国防、外交等国家行为；

（二）行政法规、规章或者行政机关制定发布的具有普遍约束力的决定、命令；

（三）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定；

（四）法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。

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