村委会信誓旦旦称其具有商品房开发资质,所售房屋已取得商品房销售许可证,可以办理产权证。

一纸《平改房认购协议》签下,村委会却无法出示《商品房销售许可证》及相关资质证书。面对这种情况,购房者应何去何从？

■法律小词典■

小产权房：

“小产权房”并非法律概念，是社会实践中约定俗成的称谓，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，并不构成真正法律意义上的产权。说得更直白些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

案例提示

今年3月17日，赵先生与本市某村委会以村委会还迁房工程建设指挥部的名义签订了《房屋认购协议》。协议内容为：村委会指挥部将其位于某小区一期6号楼2门202室的房屋以60万元的价格售予赵先生，赵先生签订《认购协议》时交付定金4万元，并于今年10月30日前交齐全部购房款。

签订《认购协议》后，赵先生向村委会指挥部缴纳了4万元定金。村委会指挥部宣称赵先生购买的房屋已经取得商品房销售许可证，可以办理产权证。但是，当赵先生准备缴纳全部购房款、签订正式购房合同前，要求村委会指挥部依照《天津市房地产交易管理条例》第15、16条的规定出示《商品房销售许可证》及相关资质证书时，村委会指挥部却以各种借口推脱敷衍，导致赵先生无法与村委会指挥部签订正式购房合同。

为此，赵先生特意致电本报进行咨询：村委会指挥部是否具有开发商品房的资质？自己预购的平改房是否具有完全产权，能否办理产权证？自己与村委会签订的《认购协议》是否有效？如果要求退房，是否可以要求双倍定金返还？

案例分析

村委会不具备商品房开发资质

张盈律师事务所刘梦醒律师认为：首先，只有具备房地产开发资质的房地产企业才能进行商品房项目的运作开发，而根据《村民委员会组织法》第2条的相关规定，“村委会是对村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织。”因此，村委会根本就不具有开发商品房的资质。

平改房属于“小产权房”无法办理产权证

对于平改房的性质，刘律师认为，双方合同涉及的所谓“平改房”，正是近些年来城市郊区，一些农村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售的房屋。平改房其实正是“小产权房”的一种，占用的土地是集体所有，在未经国家征用变性之前并不能上市流通，因此即使赵先生取得了镇政府等基层组织颁发的权属证书，也不能办理国家认可的房屋产权证。赵先生当然无法取得他所预购的“平改房”的产权。

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