“法定住宅土地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久所有权呢？”周其仁问。售楼员回答，因为是农民的地，使用权没有什么70年一说，是永久的。

合同上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖，到哪里办手续？”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下，售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。

售楼员告诉周其仁，购买太玉园首期房子的人已拿到房产证。周其仁在一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”，其中载明将来房屋的买卖、继承、赠与、分析由其受理。

张家湾镇绝非第一个吃螃蟹的，早在上世纪90年代，海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。

权利的灰色地带

一个律师曾经处理过的一起案例，给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房，突遇火灾，问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建？

城里人想当然认为自己有权重建，但农民却表示反对。农民的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是土地。房屋已经被你给烧了，土地还是我的。

“这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的，是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定，农民的房屋可以买卖，但房屋所在土地不能出租也不能买卖。

其后国家有关部门又多次出台文件，禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但多年来，国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。

小产权房购房人可以得到房屋使用权，却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来，一般情况下，由于双方事先达成私下契约，不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁，遭遇拆迁或单方面毁约的情形，进入法律诉讼，类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。

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