深圳房地产律师：“双限令”下购买军产房与小产权房的得与失

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

前言：“限贷令”、“限购令”（含“限外令”）后深圳军产房与小产权房热销，深圳商报记者就此约稿让我写篇购买军产房和小产权房的风险提示文章，感觉确有必要，于是撰写此文。

2010年4月17日“新国十条”的出台拉开了中国楼市以“限贷”和“限购（含限外）”（简称“双限令”）为杀手锏的有史以来最为严厉的调控序幕，因未能达到预期效果，同年9月29日国家有关部委又果断出台补药“国五条”，要求各地加大贯彻落实“新国十条”力度，强制实施“双限令”，并实行执行不给力问责制，9月30日“深圳限购令”出台。

“双限令”下大量资金被排斥在楼市之外予以闲置，与之相对应的是11月居民消费价格（cpi）继续走高，同比涨幅达5.1%，创28个月来新高。严重的通胀已是不争的事实，人们无法容忍负利率时代存款的缩水，被迫将资金投入到商品住宅之外的地产项目。此消彼长，商业地产、“军产房”和“小产权房” 于是便成了“双限令”之外的蓄金池。

由于商业地产属高风险高利润领域，其玩家必须具有雄厚的资金实力，并非普通百姓所能玩起，故笔者在此仅对多数人关注的购买军产房与小产权房的得与失予以评论。

购买军产房与小产权房的“得”有目共睹：首先，房价低，没有交易税费，租金回报率高（梅林关外惠鑫单身公寓当年每套售价只有三五万，目前每月租金都要上千），可以抗通胀，最起码能够跑过cpi，实现资产的保值；其次，可以不受“双限令”等楼市调控政策的影响，只要有资金想买多少都可以。

购买军产房和小产权房的“失”主要体现在购房风险方面，分别表述如下：

购买军产房的风险主要表现在：1、根据《中国人民解放军房地产管理条例》及《军队现有住房出售管理办法》，军产房由军队管理，地方政府不予干涉，其出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房，一般按照经济适用房价格出售，所以一般购房者很难从军队购买到真正的一手军产房；

2、军人军属购买军产房后需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权，并需补交相关费用。如购买二手军产房如未能履行相关手续办理产权登记，权益将无法保障；

3、按揭及再转让风险：无法按揭付款，购买及再转让不如商品房方便；

4、购买军产房最大的法律风险在于买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致状告无门的无奈境地，即便是受理并判决了军方败诉，在执行方面也十分困难。

购买小产权房的风险主要表现在：

1、违约风险：小产权房是指在集体土地上建造的房屋，因没有缴纳土地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部土地国有化，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；

2、拆除风险：小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

3、按揭及再转让风险：无法按揭付款，因大多属于违建，升值缓慢，再转让困难。

绝大多数情况下，购买军产房与小产权房所获得的仅是一个使用权而已，而不具有合法的所有权，买卖合同均属无效合同，合同的履行主要靠当事人的契约精神和诚信来维持，但相比而言，购买军产房的风险又小于小产权房，因为军产房不受地方政府管理，不用担心被政府拆除或没收，而违建小产权房历来为深圳市政府的打击对象，只是无奈于数量太多、法不治众而已。

得与失，价格与风险，“两害相权取其轻，两利相权取其重”，买还是不买，只有靠您自己斟酌了。

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