租赁关系在整个房地产法律关系当中属于较易发生矛盾和纠纷的部分，房东在短则几月长则几年的租赁期中可能会碰到各式各样的与承租人之间的问题及冲突，那么如何在租赁过程中控制风险，保护出租人的合法利益呢?本律师总结办案经验，通过以下小案例的方式作出总结分析，为出租人提出律师建议，以期减少租赁纠纷的发生。

【案例一：租赁期满，收回房屋家用电器变了样怎么办?】

笔者的朋友韩女士曾经向笔者咨询，称其在市郊有一套精装修的房屋在两年前租给一对年轻夫妻居住，当时房屋内包含了居家生活基本的家用电器和设施设备。由于租客是通过熟人介绍，韩女士没有过多计较，签订了简单的租赁合同便将房子租给这对夫妻，房屋内的所有家具及电器全部留下给租客使用。不料两年之后，租期届满，当这对夫妻表示不愿续租，韩女士打算收回房屋的时候，房屋内的家用电器变了样，原先夏普46英寸液晶电视变成了海尔32英寸液晶电视，两者差价近四千元。年轻夫妻表示房子交房时即为这台32英寸的海尔电视的态度令韩女士瞠目结舌，细看两年前签订的房屋租赁合同，合同中只写明了“房屋内基本家用电器齐全，包括电视一台、冰箱一台、微波炉一台……”为了4000元去法院起诉着实太过麻烦，而且由于缺乏有力证据证明自己交房时房屋内确实是配有一台46英寸的夏普电视，韩女士除了表示无奈，别无他法。

【律师建议】

现实生活中，像韩女士这样将装修好并配全家用设备的房屋租给租客的情况是非常常见的。虽说不是每个租客都会在这样的细节上占房东的“便宜”，但是提供精装修的房屋及配套家电设施的房东应当有意识地保护自己的利益。律师建议：

1、 根据房屋装修档次及配备家具、家用电器的数量及价值，相应提高保证金的数额;

2、 在房屋租赁合同当中(或附件中)载明房屋内所有家具及电器的品牌、颜色、规格、型号及市场价值(甚至可以在房屋租赁开始时，拍摄前述家电或家具的照片，附于租赁合同后，由双方签名确认)，避免租期届满后发生案例中类似的纠纷。

【案例二：房屋出租后，租客三天两头要求维修如何是好?】

凌先生在某大学附近拥有一套二室一厅的房屋，分别将两个房间租给在附近大学读书的学生小李和小陆，小李和小陆是同班同学，由于不愿受学校宿舍熄灯、门禁等限制，所以决定在校外合租一套房屋，并经常邀请同学来到住处开派对。两租客入住后，凌先生便经常接到小李和小陆的电话，称房子多处损坏，设备无法使用，让凌先生前往维修。凌先生三天两头赶往房屋进行维修，不但耗费了许多时间、精力，而且每个月花在维修方面的费用之高让凌先生不堪重负。两三个月后，凌先生发现，自己租出的房屋之所以经常需要维修，并不是因为自己的房子或设备本身存在质量问题，而是小李和小陆两个年轻人对房屋内的设备使用不当造成的，如关门不用手轻轻推上，而是用脚用力踢门。两个大大咧咧的男孩房客让房东凌先生不甚烦恼。

【法律分析】

租赁房屋或房屋内设备设施发生质量问题是常有的也是不可避免的事，但是对于维修责任的分配则成为房东与租客之间的一大问题。下面律师就这一问题作一简要分析：

《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”因此，在租赁合同中没有明确约定维修义务的分配的情况下，对房屋的主体结构、主要公共设施(如供水、供电等)及房屋内配套的设施设备的维修义务是由出租人承担的。第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

但是由于承租人租赁房屋后对房屋进行装修或增设设施而引起的维修义务仍然全部分配给出租人显然是不公平的，在上述的情况下，法律没有对维修责任的分配做出强制的规定，维修义务如何分配，全在于租赁合同双方的约定。

【律师建议】

在这个案例当中，凌先生想要减轻自己的维修义务的方式，在于修改租赁合同关于维修的条款，原本的租赁合同关于维修的部分过于简单，没有明确在何种情况下，维修责任应当由哪一方承担。

面对不太爱惜房屋内设施设备的两个年轻房客，律师建议凌先生可以在租赁合同当中明确：“房屋内设施设备的损害是由于本身质量问题或自然使用损耗而产生的维修义务，由出租人承担;房屋内设施设备的损害是由于承租人操作不当或人为破坏所产生的维修义务，由承租人自行承担。若无法判定房屋内设施设备的损害系何种原因产生的，均视为承租人操作不当或人为破坏所造成。”以此来减轻自己对房屋及其内部设施设备的维修义务。

【案例三：房屋上设有抵押，如何处理与租赁的冲突?】

朱先生在市中心有商铺一间，但是该商铺由于还有银行贷款320万没有还清因此有抵押权存在。朱先生后将该商铺出租给张某做生意，月租金为12000元整，租期5年。后朱先生由于生意亏损，无法偿还银行贷款，银行主张抵押权的实现，要求拍卖该商铺，张某认为自己的租赁权益受到了损害，不同意迁出，要求朱先生赔偿自己因无法继续租赁该商铺而遭受的巨额损失。

【法律分析】

我国法律规定，租赁在抵押之前，抵押不破租赁;而租赁在抵押之后，抵押可破租赁。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

【律师建议】

本案中，由于朱先生在将商铺出租给张某之前房屋上已经设定了抵押，因此根据法律的规定，张某对于房屋的租赁权利不能对抗银行对于房屋的抵押权。但对于像朱先生这样的出租人，律师的建议是应当在签订租赁合同的同时，以书面形式，或直接用合同条款的形式告知承租人房屋上已设定抵押这一事项，以此来免除抵押权实现时，承租人所遭受的损失。

【案例四：租赁期间欲卖房，出租人如何更省心?】

房东马先生将一套住宅出租给季先生一家已经六年了，双方关系一直比较融洽。今年年初，马先生的儿子申请到了去美国某知名大学读硕士的机会，想出国深造，但是马先生一家的存款不足以支付美国高昂的学费和生活费，马先生为了儿子的前途只能选择卖房。房子卖出后，当马先生通知季先生一家在合理期限内搬迁的时候，季先生竟向法院起诉，主张优先购买权。马先生始料未及，被突如其来的诉讼弄得焦头烂额。

【法律分析】

法律上有一个概念，叫做“买卖不破租赁”，指在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物转让给他人，对租赁关系也不产生任何影响。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民通意见》第一百一十九条也规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”

在此案例中，承租人季先生还有一项权利，优先购买权，即马先生在出售房屋之前，负有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的义务，在同等条件下，承租人享有优先购买权。但承租人的优先购买权又受到一定的限制，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使有限购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”也就是说，承租人的优先购买权不能对抗房屋共有人、房屋所有人的近亲属的优先购买权，且只有十五日的时间用以考虑是否购买该房屋，如果第三人已经善意购买且登记，承租人的优先购买权也无法对抗。

【律师建议】

在这种情况下，律师建议马先生根据季先生提出的诉讼请求做出相应的应诉反应，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说如果季先生向法院起诉要求马先生对其履行买卖合同，那么关键在于，马先生与第三人的买卖合同是否已经履行，即房屋是否已经过户登记到第三人名下，如果已经完毕登记手续，那么季先生的优先购买权无法对抗善意第三人对房屋的所有权，如果还没有过户登记，那么季先生有权主张自己的优先购买权，马先生应当向第三人承担违约责任。

如何从根本上避免这类纠纷的发生，律师建议出租人如果不想在出售房屋时受到承租人“优先购买权”的限制，可以在订立租赁合同时就要求承租人在合同条款中明确放弃对租赁房屋的优先购买权，这样可以避免在出售房屋时的种种麻烦。

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