名词解释

期房人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

什么是二手期房?就是还没有取得房产证的二手房。

购买二手期房有哪些风险?由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。

二手期房纠纷案例买期房过户需等两年半，引出两场官司

去年10月，朱先生通过链家地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套商住房，60平方米，最终商定以171万元成交。双方约定，将总房款分四次付款付清。由于该房为期房，房主还没拿到房本，双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话，这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。

截至去年12月20日，朱先生将120万元打入房主账户，其中一笔晚打了15天，房主起诉朱先生要求解除买卖合同，并赔偿违约金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想涨价10万，但我只同意给3万，最后成了被告”。朱先生说。

今年5月，昌平区法院一审判处朱先生败诉，合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款，却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主，要回房款。

买房买出两场官司，朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为，链家地产代理了政府禁止交易的房源，并且没有建议购房人做资金监管，加大了交易的风险，令自己蒙受损失。

链家地产相关负责人表示，目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题，从一审判决来看，法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款链家地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除，与链家地产签订的居间合同也可解除，并退还中介费。

调查中介代理二手期房随处可见

据了解，在2005年以前，不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同，来完成产权变更，这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房，国家明令禁止期房交易。同时，随着网签的推行，“改底单”意味着需要先退房再网签，这样将提高项目的退房率，各种风险令开发商不愿配合改底单。

随着改底单越来越难，期房交易又衍生出另一种形式，即挂在中介公司售卖。但要完成过户，需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现，最快也需要一年时间，而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此，在二手期房漫长的交易期间，存在着巨大的变数和风险。

律师提醒勿图便宜买二手期房

律师表示：根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这就是说，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，法律不认为已经发生了房屋物权的变动。

目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。

在此提醒买房人，不要贪图便宜购买此类房源。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。

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