二手房交易中的税费问题

国税总局下发的《关于实施房地产税收一体化管理若千问题的通知》(下 称为“国税156弓文件”)中所指出，二手房交易中的相关税种，如营业税、 个人所得税、土地增值税和印花税都属于地税范围，由各地区的地方税务局征 收，因此各地税务局在执行中有一定的灵活余地。正因为各地执行标准和力度 不同，所以二手房交易要交哪些税，分别要交多少，多年来一直是笔难以理清 的账。虽然在2005年出台的一系列房地产新政中，建设部等七部门对二手房 交易税费终于有了一个比较明确的说法，营业税、土地增值税和个人所得税重 新浮出水面，但是各地在具体执行过程中仍未做到步调一致。现在总的情况 是，一线城市实际税费高，二三线城市实际税费低;有的城市贯彻执行税收政 策比较大胆，有的城市则非常谨慎。

1.关于个人所得税

房地产个人所得税的核心内容，就是要向在房屋买卖中获得价差收益的业 主征收个人所得税。关于这个税种的征收，曾一度停停收收，目前仍然一片混 乱。在此，笔者想对此问题作一下简单的回顾。

杭州：2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式规定，开始征收房地 产交易个人所得税，不过这一规定在2004年9月1日后暂停办理。据《浙江 闩报》报道，对此省地税局有关人士表示，杭州从未取消20%个人所得税， 只是征收方式有所变化，20q4年1月1 h起以中介机构委托代征方式进行, 2004年9月1 h后改为个人自行申报。

北京：2005年6月，北京海淀、朝阳和东城等区，纷纷传出二手房交易 征收20%个人所得税的说法。朝阳区地税部门规定，二手房只能在完税后才 能办理过户手续。不过，这项规定执行了约半个月后悄然停止。

南京：2005年6月初，南京地税部门公布的《个人销售房屋税收政策须 知》中明确规定，个人销售房产将按照转让财产的收入额减除财产原值和合 理费用后的余额，缴纳20%的个人所得税，一时引来业内争论。对此，南京 市房产管理局局长陆春林6月16 h明确表示，南京将与全国其他城市保持一 致，不征收二手房个人所得税。

国家有关部门：1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实 施条例》就已经明确对转让建筑物所得征收个人所得税。但由于房地产市场 对国民经济内需拉动作用巨大，有关部门或许考虑到该税种的征收有可能会抑 制市场流通进而影响消费，因此迟迟未实施对这一税种的征收;2005年国税 局下发的156号文件中指出，各地税务部门要严格坚持依法治税，并对存量房 交易环节所涉及的税收要实行“一窗式”征收;2005年7月2日，建设部有 关负责人表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的 试点，在全国范围内尚无推广时间表。然而，2006年7月，国家税务总局下 发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定从2006年8月1日，按照1994年实施的《中华人民共和国个人所得税法》规定，对 “财产转让所得”项目应征收个人所得税，税率为20%，但同时执行1999年， 财政部、国家税务总局、建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人 所得税有关问题的通知》(财税字[1999] 278号)中的优惠政策，即对出售 自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房 所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原 住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上， 并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

2.关于营业税

2005年5月，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作 的意见》，此《意见》明确规定：“自2005年6月1日起，对个人购买住房不 足2年转手交易的，销售时按其取得售房收人全额征收营业税;对个人购买住 房满2年(含2年)转手交易的，普通住房销售时免征营业税，非普通住房销 售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”

但2006年国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》表明：从2006年6月]日起，对购买住房不足5年转 手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超 过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收人减去购买房屋的价款后的差 额征收营业税。其中，关于购买时间，根据建设部、国家税务总局、财政部联 合下发的通知，明确规定个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上

注明的时间作为其购买房屋的时间;关于可享受税收优惠的普通住房的标准， 住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积140或144平方米以下，几乎成为 共同标准，但各大城市有20%的上浮比例，至于价格参照标准则根据各地的 房价水平分别按区域划定;关于营业税税率的标准，按照国家税法规定，凡缴 纳增值税、营业税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税、教育费附加 的纳税人。且城市维护建设税、教育费附加分别与增值税、营业税、消费税同 时缴纳。也就是说，纳税人在缴纳5%营业税的同时，还需要再缴纳营业税额7%的城市维护建设税、3%的教育费附加、1%的地方教育费附加。合计税率 为5% +5% x(7% +3% +1%) =5.55%。

诚然，为了落实“国六条”，对个人对外销售购买不足2年的住房全额征 收营业税调整为5年，体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体 现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。然而，现实 中，二手房交易中转嫁营业税的现象非常普遍，绝大多数卖房者，都要求买方 至少承担一半以上甚至全部税金。同时，现在二手房市场上针对“营业税” 的避税方法也有很多，比如“以公证避税”，即先将买卖合同公证，等过了征 税的5年再正式过户;“以赠与避税”，即买卖双方以赠与的方式办理;“以租 待售避税”，即买方可以先以租客的身份入住，并按期付房租，等期限一过， 买卖双方再行房产过户，买方将扣除房租后的余房款付给房主，从而避税; “买房人存留房产证避税”，即通过买卖双方公证买卖合同，并约定期满后再 行过户，买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题，双方约定在买方付与卖方 一定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方公证人保存。

综上所述，虽然将二手房转让征收营业税的期限从2年增加到了5年，虽 然种种避税方法徘徊在非法的边缘，但这似乎并不影响避税的效果，且购房者 的交易成本其实也在上升，结果房价仍将如脱缰野马般狂飙。因此，笔者认 为，“全额征收营业税”事实上已经成了房价上涨的一只“推手”，不宜执行。

对于是否征收房地产个人所得税，各地执行不一，各方说话也不一致。笔 者认为，在二手房交易征收的个税，应该区别房改房和商品房不同对待。因为 房改房含有补偿性的优惠，虽然是按低价卖给了职工，但其原来的价格却很 高，许多是单位购买的高价商品房再以实物分配给职工的，实行房改价时将这 些差价作为对职工多年的补偿留给了职工，现在又要通过增加税收收回去，显 然不合适，有关部门应该考虑宏观调控前后政策的连续性。另外，应当对中低 档房交易减税，而对高档房交易不减税。目前我国总的趋势是税收种类和比例 都在增加，而税法中明确规定，“税收政策的决定权在中央，地方无权加税和 减免税”。税种本身是根据公共财政支出的需要由人大立法批准决定的，现在各地方政府都自行广开税源。笔者建议，宏观调控当中应加强政府的依法行政 和对行政权利的约束。

关于契税

最主要的问题是各地标准不一，执行不同。

以北京为例，按照最新规定，在二手房交易中，普通住宅要征收房屋成交 价的1.5%的契税，非普通住宅则要征收房屋成交价3%的契税，这部分?一般 由买方承担。以普通住宅的二手房交易契税为例，1997年7月国务院发布的 《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的税率为3%到5%幅度税率，具 体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度内参照本地情况确定 并报财政部和国家税务总局备案。但从目前各地情况来看，各地在选择较低税 率的同时，还均对普通住宅二手房交易契税税率有不同程度的降低。比如北京 市原来的契税税率为2%，从2002年7月1日起降为1.5%,而郑州则为1%、 南京为0.75%、鹵昌为1.5%、武汉为1% (2006年3月1日起，武汉市又由1%调至2%)，而在1997年前，有些地方的最高契税税率曾高达6%。

另外，各地执行标准的不同还体现在对普通住宅的界定上，因为按照2005年5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的 通知》中的要求，享受营业税、契税优惠政策的住房，即普通住宅原则上应 在120平方米以下，各地可根据实际情况，制定本地区的具体标准，但向上浮 动的比例不得超过20%。结果有的地方把“普通住宅”线划在了144平方米， 有的划在了140平方米，这就使处于这一临界点的二手房在契税和营业税税率 上产生了巨大的差异。

关于土地增值税

土地增值税是以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税 收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。

前儿年，为了促进二手房交易市场发展，繁荣当地房地产市场，很多地方 都在土地增值税和个人所得税等税收的征管上采取了 “不作为”的态度，那 些财政收人比较好的地区减免的税种更多。如今，在房地产市场泡沫和国家税 务总局的双重压力下，各地开始严格管理二手房交易中的税收征管工作，试图 “唤醒” 一些“冬眠”的税种。以天津为例，以前天津市为了活跃二手房交易 市场，规定暂免征收土地增值税。但从2005年10月1日起，天津市开始征收 土地增值税。自此，凡在天津该市范围内转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，将要缴纳土地增值税。

同时，天津市政府还规定，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增 值税;对转让非普通住宅，居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税; 居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税;居住未满3年的，按规定计征 土地增值税。而对于深圳市来说，2001年前以土地增值费的名义收取土地增 值税，之后为了启动消费内需和鼓励对房地产业的投资，深圳市停止征收。后 来，开征土地增值税收的传言四起，使得深圳地产股暴跌。

总之，“老税新征”从法理上无可非议，但该税种会对房产交易起到抑制 作用是毋庸置疑的。建设部及国家有关部委构想的房地产市场的理想架构应是 一种梯级消费结构，即最低收入者租住政府提供的廉租房，中低收人者去买经 济适用房和二手房，高收入者消费商品房。但如果过分增加消费者在二手房的 税负，可能会对刺激内需产生消极影响。

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