二手房合同内容有哪些纠纷

意向金纠纷

在房屋买卖的初期，中介公司常常要求预购房者交付一笔“意向金”。事 实上，“意向金”在法律上没有规定，但“意向金”不同于“定金”，意向金 的性质多数根据合同的约定确定。而实践中，中介公司通常在居间合同中约定 “意向金转为定金”条款。具体操作是，如果买方有购买意向后，委托中介公 司便向卖方议价，这时一般会以书面形式确定并支付一定金额的意向金。在卖 方没有表示接受买方提出的购房条件和收下意向金之前，“意向金”属于预付 款性质，一般由中介代为保管;一旦卖方同意买方的购买条件(要约)，中介 公司则将意向金转交给卖方，此时“意向金”的性质就发生变化，即转化成 为“定金”。此时，定金罚则生效。也就是说，买方如果不按合同的约定签订 买卖合同或不愿意买房，则卖方可以没收买方的定金;如果卖方不履行买卖合 同义务或不出售的，则应双倍返还定金给买方;如果中介公司尚未将意向金转 交给卖方，或者卖方未同意买方购买条件，此时意向金是可以要回的。但由于 三方的理解不一，由此产生的纠纷很多。

定金纠纷

一般情况下，无论是否通过中介公司买卖二手房，卖方通常都会要求买方 支付一定数额的定金以确保双方履行合同。实践中常常有“订金”是否可以 理解为“定金”的纠纷。纵观此类现象，产生“定金”和“订金”纠纷的原 因主要有以下儿方面：一是文字表述问题。除上述定金和订金外，还有如意向 金、预付款等说法。司法实践中，对于这类无明确约定情况下的订金、意向金 或者预付款，交易当事人均不能主张定金罚则;二是定金交付数额问题。一旦 一方违约产生纠纷，定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有 实际交付才能产生法律效力。但实践中的具体操作一般是由买方将定金直接交给中介公司，然后由中介公司交给卖方。中介公司收到定金后，往往会开具以 下格式收据：“今收到买方x x意向金x x元。如果卖方x x同意以该价格卖 房，则该意向金转为定金”。这种定金支付方式实际上对买方极为不利：一是 购房者与卖房者并没有直接签署的协议;二是购房者手中没有卖房者出具的定 金收条;三是购房者很难获得卖房者巳经从中介公司处收取定金的事实;四是 没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下，一旦发生卖房者 收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买房者很难要求卖房者双倍返还 定金，也很难追究中介公司的责任。因此，在买房者与中介公司签订的居间合 同中，最好明确界定中介公司收取定金的性质，如果是中介公司代收，则要求 它在收取定金时同时出具卖房者的委托书。否则，就要明确中介公司的转交责 任。当然，作为中介公司也要学会保护自己，如卖房者委托代收，应要求其出 具代收委托书;如是转交，在卖房者收到定金后，应要求其出具收条。

违约金纠纷

一般情况下，中介公司都会与卖房人约定，如果中介公司寻找到买家后， 卖房人不以委托价格出售房屋，则中介公司主张业主支付违约金。但由于房屋 总价一路“走高”，常常出现买卖双方直接联系架空中介公司的情形，为此， 为了防止这种情况发生，中介公司最好能提供充分的证据证明当初三方签订的 合同。否则，法院很难支持中介的诉讼请求。随着通信工具的发达，这类纠纷 有攀升的趋势。

付款方式纠纷

在合同签订过程中，付款方式必须要重点注意。为了防止日后不必要的纠 纷，最好在付款方式的选择上明确标明：在签订合同时，买方即支付相当于房 价款百分之多少的定金给卖方或中介公司;在买卖双方直接交易的情况下，可 注明办理立契过户当天，买方支付给卖方百分之多少的房款(已付定金转为 房款);若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日， 买方支付全部房款(已付定金转为房款)给中介公司，中介公司于过户后第 几个工作日支付房款给卖方。另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物 业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中 介公司，这样能比较有效地规范买卖双方的行为。

贷款纠纷

从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房 贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款 的限制、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月开始施行新的房贷 利息等内容。目前，通过贷款支付房款还是大多数购房者的首选付款方式，但如果购房者不能通过银行审查，自身又没有能力支付房款，基于买卖合同的约 定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承 担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而 决定购房的。

期房限转纠纷

期房的转让分为两种：预订权转让和期权转让。

“预定权转让”属于典型的炒楼花行为，此种转让性质属于预订合同的转 让，依法应征得开发商同意。如果开发商因某种原因不同意该种预订权转让， 那么，购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同，否则可视为私自取 消预订。另外，如果是代理亲朋好友预订的，为避免与开发商发生纠纷，预订 时，代理人最好写明代某某预订该套房屋等。

而“期权转让”即预售合同签署并登记备案后的期房转让。一般来说， 已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意;但没有付清房款的，转让需 经开发商同意。这里的纠纷常常发生在对于“已付清房款”的含义理解不同。 至于“已付清房款”的界定，h前我国相关法律并无解释。购房者多数认为， 以按揭贷款方式付款，开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者 “已经付清房款”。但开发商认为，由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行 要承担阶段性担保责任，所以按揭贷款支付方式被认定未付清房款。因此，实 践中，按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。即转让期权 时，卖房者应当按照买房者付款方式，通知或者征得开发商同意后再进行交 易。在此种交易方式下，买房者应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。但 现实交易中，卖房者为了逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规 范操作，这种风险当然应该由卖房者自己承担。

户籍不迁移纠纷

户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题，由于户籍管理属于 公安部门进行的行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以 户籍迁移为诉讼标的的案件，因此这个问题目前而言可以说解决乏术。最好的 方法就是购买二手房之前，最好确信该房屋主人的户籍巳经迁出或者将来一定 能够迁移。

其他

由于上市交易的二手房大部分年代比较久，还会出现诸如所售房屋实际面 积与产权证上注明的面积+符的现象以及对屋内设施的约定不明等纠纷。因 此，在签订买卖合时，对于面积约定，一般应以现在的产权证上注明的为准， 其他面积不计在内。对于卖方口头向买方保证的屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送等承诺，买房时最好写在纸上。 

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