二手房交易中的贷款合同

1.购房贷款的类型及区别

(1)购房贷款的类型

根据我国有关的法律、法规和政策规定，购买二手房，一般可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。

“公积金贷款”是指商业银行受各市公积金管理中心委托发放的政策性个 人住房贷款，一般指缴存住房公积金的本市职工在本市城镇购买自住住房时， 以其所拥有的产权住房为抵押物作为偿还贷款的保证，而向银行申请的贷款。 公积金贷款适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工。 申请公积金贷款的主要条件有：①有本市城镇常住户口;②申请前连续缴存住 房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年; ③购房首付的金额一般不低于所购房价的30%;④没有尚未还清的贷款债务; ⑤二手房贷款需要是具有产权的二手房。另外，在确定公积金贷款额度时，要 同时满足以下几点：①不高于申请贷款时借款人公积金账户缴交余额的15倍， 例如，假如至申请贷款之日前，您的公积金账户余额有5000元，则贷款额度 不能超过7.5万元。需要注意的是在贷款申请获得批准之前，不可以将账户的 储存余额提取出来，否则很难申请到足额的贷款。②不高于所购房屋总价的70%，即如果房价为12万元，贷款额不能超过8.4万元。③各地标准不同， 如温州为50万，北京为40万，海南为30万，而上海依然保持10万元不变。 这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款，在利率方面有较大的优惠，因此要 对贷款额度进行限制。

“住房商业性贷款”，又称“按揭”贷款，是银行信贷资金所发放的自营 贷款，一般指本市具有完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房 时，以其所购产权房为抵押物作为偿还贷款的保证，而向银行申请的住房商业 性贷款。商业性贷款适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力 的自然人。购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有：①有本市城镇常 住户口;②有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力;

③购房首付的金额不低于所购房价的30%;④没有尚未还清的贷款债务;⑤二手房贷款需要是具有产权的二手房贷款条件。

“个人组合住房抵押贷款”，是指各地住房资金管理中心(含分中心)运 用住房公积金、银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的，用于购买同一套 自住普通住房的个人住房贷款。主要针对那些申请公积金贷款后购房资金仍然 不足的购房人，可再申请个人商业性住房抵押贷款，以两种贷款方式的组合,来解决购房资金的不足。例如，农行北京市分行在办理个人住房组合贷款业务 时，公积金贷款与商业贷款的比例为1:1。

(2)公积金贷款和商业性贷款的区别

根据中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》和 住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》的有关规定可以

看出，这两种贷款方式虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款，但两 者又有所不同，具体区别在于：

①发放机构不同。公积金贷款的发放机构是银行，商业性贷款是住房公积 金管理机构委托银行发放的。

②贷款对象有所不同。公积金贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然 人，商业性贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工，其贷 款的对象是特定的。

③贷款额度有所不同。公积金贷款的最髙贷款额不得超过购房款的70%;商业性贷款的最高款额各地的标准不太一样，根据中国人民银行的有 关政策，对于房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款 比例可由现行的20%提高到30%，但具体调整的城市或地区可由商业银行 法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。 如北京市规定市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的70%。

④贷款期限不同。公积金贷款的期限最长为20年，而商业性贷款的期限 一般要长一些，贷款的期限最长不得超过25年。

⑤贷款利率不同。一般来说，公积金贷款的利率要低于商业性贷款的利 率。自2005年3月17日起，商业银行自营性个人住房贷款政策的主要内容:一是将当时的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管 理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根 据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为 例，其利率下限为贷款基准利率6. 12%下浮至0.9倍的水平(即5. 51%),比 当时的优惠利率5. 31%高0. 20个百分点。而对于个人住房公积金贷款利率， 自2005年3月17日后，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点，其中, 5年(含)以下贷款由现行年利率3. 78%调整为3. 96%; 5年以上贷款由现行 年利率4. 23%调整为4.41%。

以上分析可以看出，住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构 发放的住房抵押贷款额度要高，期限要长，利率要低，因此，它是一种很优惠 的贷款形式。但是，住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制，只限于住 房公积金的交存人和离退休职工。 

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