无证或权利受限二手商品房“交易”的有效途径

现实生活中，即便是全国性的知名房产中介公司，对于上文所列四种情况下的二手房交易中，仍普遍直接采用《房屋买卖合同》方式签约，其无效的后果的明确和严重的。那么是否上文所列四种情况下的二手房，在任何条件下所签订带有转让目的的协议都是无效的?答案是否定的，即通过某种特定的形式，双方签订的合同不是无效合同。

在工作实践中，笔者采用三种方式处理这个问题：

第一种处理方式：签订附生效条件买卖合同

即约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕，并解除抵押后具备上市交易条件时，双方的买卖合同才生效。

根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。

第二种处理方式：先签署房屋买卖的预约合同，即意向协议书

说明待房屋办理完毕产权证，具备过户条件后，双方再根据该预约合同的约定，签署《房屋买卖合同》。

为避免日后签订正式合同时，双方对合同内容协商不一致，最好将正式买卖合同的主要条款全都写入预约合同中。由于双方日后还得正式签订一份合同，故本方式比第一种方式增加了一道程序，也同时增加了交易不成的一个风险。

第三种处理方式：将原房屋买卖合同中买方的权利义务转让给新买方，即变更原合同的买方主体。

卖方将其与开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，变更原合同的买方主体为新买方。

法律依据是我国《合同法》第七十九条等条款款关于债权转让的相关规定(见附一)。这样就使双方的转让行为完全合法有效。但存在一个事实上的难题，即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续，这就涉及到第三方的开发商是否同意配合办理变更登记手续即，以及第四方的房地产管理部门是否批准该变更?实践中，这两方很难配合或批准，要完成变更的难度较大。还有一个问题，对于贷款的卖方来说，未还清贷款之前银行要同意转让才可以，因此这种转让还可能涉及到第五方，这样转让的难度加大，事实上这种转让的操作方式完全合法，但能变更成的非常少。

另外，为了避免不必要的纠纷，非常有必要在鉴于条款中写明房产的现状(避免一当事人以不知情为由，借以毁约)，在正文中约定房产最终确定的转让价，以及付款办法、卖方对房产权利的瘕疵担保条款、权属登记办法、房产及资料交接和权利转让条款等内容。另外，由于需要较长期的配合与联络，为了便利交易和联系，还有必要办理出卖方的委托公证手续，并约定联络通迅方式。

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