五、房地产法律纠纷解答汇编

1、二手房买卖合同应有那些必备条款?

答：二手房买卖交易流程和手续复杂交易时间较长，所以容易发生纠纷，为避免和减少纠纷的发生，一定要签订好二手房买卖合同，一般来讲，二手房买卖合同应包括以下必备条款：房屋的具体情况(包括：位置、面积、楼号、配套设施)产权证号及产权性质，土地使用权性质、成交价款、交易税费承担、交易条件、付款时间和方式、过户及办理相关手续的时间、房屋交接的时间和内容、违约责任等。

2、房屋未办理过户手续，该房屋买卖合同是否有效?

答：我国物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立，变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，房屋虽未办理过户手续但该房屋买卖合同是合法有效的，对买卖双方均具有法律约束力。

3、夫妻一方擅自出售共有房屋，房屋买卖合同是否有效?

答：根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。由此可见，对于夫妻共有的财产，一方擅自出卖给他人的，一般认定为无效，但善意取得的除外。

4、购买二手房应该注意的事项有哪些?

答：一、交易时确定卖方房产证和土地证齐全，查清购买房屋的产权性质和土地性质，查清购买房屋是否存在查封、抵押、一房数卖等产权纠纷，买卖合同必须由产权证上的所有共有人亲自签字才能生效，防止代签或漏签。二、尽量选择正规有实力的房地产中介机构作为买卖双方的资金、房屋交接的监管方和见证方，确保买方交钱后能顺利过户入住，卖方过户交房后能及时拿到房款。三、购买方在交易前确定清楚贷款所需要的条件及申请贷款的最低额度，防止买卖交易后因达不到贷款条件或申请贷款的额度审批未通过所造成的交易损失。四、购买方在交易时一定要向房产中介明确过户费、贷款费、中介费等所有费用明细和总额，以避免交易过程中增加额外的费用。五、房屋交接时有关该房屋的小房或地下室钥匙的交接、物业部门的变更登记以及相关的水、电、有线电视、煤气等的过户、户口的迁出、房屋现有设施状况等要全部查清落实，防止交房后因上述这些问题发生纠纷。

5、办理房屋继承见证需要准备哪些相关资料?

答：(一)房屋所有权证件：如房产证、土地使用权证、宅基地使用证、拆迁安置协议及复印件(二)继承人和被继承人的身份证、户口本及复印件(三)居委会和村委会(或单位)出具的亲属关系证明(四)去世产权人(被继承人)的死亡证明(医院或派出所出具)(五)其他与见证事项有关的材料等。

6、婚后夫妻双方或单方的父母出资购买的房屋登记在一方名义下的，离婚时房屋归谁所有?

答：我国《婚姻法司法解释三》对此种情况作出了比较明确的规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，该不动产可按照各自父母的出资份额按份共有。

7、购房人与开发商签订的商品房买卖合同中约定的面积与产权登记的面积不相符，存在误差如何处理?

答：我国商品房销售管理办法中对在商品房买卖合同中对面积误差未作约定的，按如下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内的据实由购房人结算房价款(二)面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由购房人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房人。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还购房人。绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购房人。

8、购房人在签订商品房买卖合同后，所购买的商品房发生了规划、设计的变更，购房人如何维护权益?

答：我国商品房销售管理办法中明确规定：房地产开发企业不得擅自变更商品房的规划、设计，经过规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，购房人在接到通知之日起15日内未作出书面答复的，视为接受规划，设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。

9、购房人在订立商品房买卖合同后，出卖人具有哪些违约情形导致合同无效或合同目的的不能实现，购房人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任?

答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对此问题作出了明确规定。出卖人的这些违约情形主要包括：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。(四)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人(五)商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。

10、购房人购买的商品房因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人如何维权?

答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释中对此做出了规定：购房人因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

11、购房人购买的商品房因为开发商的原因迟延交房的，购房人如何维权?

答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对此做出了规定：开发商迟延交付房屋的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交房义务的，购房人可以请求解除合同，没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权消灭。购房人不要求解除合同的，商品房买卖合同中又没有约定违约金或者损失赔偿数额的，可以要求开发商按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿购房人的损失。

12、购房人购买的商品房因为开发商的原因逾期办理房产证或无法办理房产证，购房人如何维护权益?

答：如果当事人在商品房买卖合同中没有特殊约定，购房人应当在下列期限内取得房产证(一)商品房买卖合同约定的办理房产证的期限(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。购房人在上述期限内未取得房产证的，合同中没有约定违约金或者损失赔偿数额的。购房人可以要求开发商按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失。购房人在上述期限届满后超过一年由于开发商的原因导致购房人无法办理房产证的，购房人可以解除合同和要求赔偿损失。

13、购房人在签订商品房买卖合同后，存在哪些情形可以选择退房?

答：根据我国有关法律的规定：购房人在存在以下情形时可以选择退房(一)开发商延期交房的(二)开发商销售手续不全导致合同无效(三)开发商未经购房人同意擅自变更规划、设计的(四)因国家政策原因不能办理按揭贷款的(五)商品房存在抵押或其他经济纠纷的(六)商品房合同约定的面积与产权登记时实测的面积误差超过3%(七)商品房质量严重不合格影响正常居住使用的(八)商品房无法办理房屋所有权证的。

14、商品房交付使用应具备哪些条件?

答：根据我国法律的有关规定：开发商将商品房交付使用时具备以下条件：(一)商品房经有关设计单位、施工、工程监理等单位进行竣工验收合格并向建设行政主管部门备案(二)商品房交付使用时，相关配套设施具备安全使用条件(三)开发商销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致(四)商品房交付使用时，开发商应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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