今日接到一个房产法律咨询：本人2013年年初看好了一套房子，2月28日给开发商缴纳了购房款首付，开发商说过几天签订正式的购房合同。但之后一直借故未签。经调查发现该楼盘预售许可证3月6日已经到期。问现在是否可以退房，并要求双倍返还购房款?

分析：

双倍返还购房款是最高人民法院针对商品房买卖合同中开发商的不诚信或者是欺诈行为所作出的一种惩罚性规定。这种规定的适用具有严格的条件限制。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)从时间上区分作出了两种惩罚性规定：一种是在商品房买卖合同订立后，另一种是在商品房买卖合同订立时。

第一种惩罚性的规定，《解释》第八条规定： 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

上述规定列出了出卖人的两种行为：一是“卖后未告知而抵押，”二是“一房二卖”。两种行为都要求发生在商品房买卖合同订立后，都要求商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。

第二种惩罚性的规定，《解释》第九条规定： 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

该条规定在时间上是商品房买卖合同订立时，强调了出卖人的三种“故意隐瞒”行为，都要求三种行为导致合同无效或者被撤销、解除。

从上述规定可以看出，《解释》实际上规定了开发商(或出卖人)的五种行为适用惩罚性的规定，并在时间上、结果上、出卖人的主观故意上作出了明确的规定。

本案中，开发商已经实际取得了关于本案所涉房屋的预售许可证，根据法律规定已经具备了该商品房的全部预售条件，过了预售许可期限发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不具备预售条件。规定或取消预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于行政机关的行政管理行为。超过商品房预售期限并不能证明开发商失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与开发商没有取得商品房预售许可证是不同性质的行为。鉴于购房人并没有提供证据证明开发商故意隐瞒没有取得预售许可证得事实或者提供虚假的商品房预售许可证明的事实，应当认定双方之间的买卖合同有效。至于没有签订书面的买卖合同，双方可以尽快补签并办理相关手续。

陕西法正平安律师事务所兰军伟律师

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