商品房买卖纠纷，有一个重要特点，就是与市场的波动密切相关。宏观调控中的限贷、限购、禁购政策，既动摇了投资人的信心，也为买房人的反悔提供了理想的借口。因为事情很明显，如果他对市场继续看好，那么拿不到贷款、合同不能备案，都不是问题，不会以此作为解除合同的理由。而如果房价下跌或者出现了下跌的趋势，以投资为目的的购买人，会找各种理由来解除合同，以规避投资损失;即使是自住的购房人，在房价下跌时把房子退掉，再从市场上买回来，也相当合算。这是限购令下商品房合同纠纷的一个大背景，是我们必须看到的。

限购令可能引起的纠纷，以当事人来区分，主要有三种类型：一是买卖双方的合同纠纷;二是购房者与登记机构的纠纷;三是名义业主与实际购买人的纠纷。

一、买卖双方的合同纠纷。

这类纠纷，又可以按解除合同的理由，分为两种情形：

1、 买方因贷款落空要求解除合同。

这种纠纷的焦点在于，贷款落空是否构成情势变更。情势变更首先要求双方订立合同时不能预见，而事实上，目前房屋买卖合同中，通常都会约定，如果乙方贷款不能足额到帐，应当在多少天内付清余额，否则承担违约责任。海淀区法院去年判的“全国首例因情势变更解除房屋买卖合同案”中，双方的合同也有这样的约定。所以，不能预见这一条就不成立。其次，不能是商业利益。以海淀案来说，买方已经有两套房，现在买第三套，这究竟是不是商业利益，有正常生活知识的人都明白。商业利益不适用情势变更，海淀案违反了这个原则。再次，情势变更必须是客观情况发生重大变化之后，继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。比较典型的情形是长期供货合同，如果主要原材料价格发生了超常上涨，使货物的成本超过了供货的价格，这对供货人来说是毁灭性的，既不公平也难以为继，这时以情势变更为由，变更或者解除合同，是对交易公平的保护。但在房屋买卖合同中，银行减少按揭成数、提高利率甚至不放贷款，房屋本身的价格并没有发生变化，双方交易的公平基础也没有改变，这当然不符合情势变更的最重要条件。买方从其他途径筹集资金，仍然可以继续履行，其经济负担不会增加，卖方也没有不合理的获利，交易的结果不会出现明显不公平或者不能实现合同目的。所以我认为，买方贷款落空不属于情势变更，特别在投资情形下，是投资人如意算盘落空而已，不能成为其解除合同的理由。如果买方确实没有能力继续履行合同，应当承担违约责任。

2、 买方支付全款买房，以不能过户为由，要求解除合同。

在目前房市仍然看好的情况下，有人明知不能备案与登记，仍然签约买房，这种合同，没有任何理由说它是无效的或可撤销的。然而一旦房价下跌，买方往往转而以违反限购令为由，要求解除合同。这时问题的焦点就在于，限购令在民法上的效力究竟为何?没有任何法律法规，限制房屋买卖当事人的资格。限购令并不是法，充其量是山寨法，山寨法能不能影响合同的效力，这是一个大是大非的问题。如果规范性文件都可以否定合同的效力，那么行政之手可以搅乱民事领域，合同法就被颠覆，合同自由这一民法的底线，将不复存在。

最近浙江省高级法院民一庭出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》，可以看出地方法院对限购令的态度。其中第七条规定“调控政策实施后，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，另一方当事人请求依法变更或撤销合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，可予以支持。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”这个条文堪称对中国民法作出了创造性的贡献：一是认定合同可以因“违背调控政策而无法继续履行”;二是指出“调控政策的强制性规定”不得违反;三是避而不谈违反政策的合同是否无效，只说此时“一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，不予支持。”中国特色的民法，果然是变形金刚。。

这个《若干意见》还规定“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”这里否定了不可抗力，也没有提什么情势变更，而是另辟蹊径，用上了2003年最高院关于商品房买卖合同纠纷解释中的一个概念“不可归责于当事人双方的事由”。这是一个无边的大筐，将“不可抗力”和“情势变更”全部装入，还绰绰有余。表面一看，是“双方免责”，实际上保护的是违约的买方，损害的是守约的卖方，是典型的“拉偏架”。首先，贷款落空，如前所析，就是买方的责任，怎么能算“不可归责于双方”?其次，就算有第三方作祟，那么受损的一方为什么不去追究它，而要解除合同呢?

比如，我买了一辆汽车，小区保安就是不让我开进小区，我能否以此为理由，把车退给汽车销售商?我买了一瓶红酒，打算在饭店请客，但饭店不允许自带酒水，我是否有理由把酒退给商店?这些不都是“不可归责于双方的事由”吗?有人会说，物业公司或者饭店，不能限制与损害他人的民事权利，那么是不是政府例外呢?如果回答是肯定的，请告诉我道理在哪里?

二、购房人与登记机构的登记纠纷

购房人以登记机构拒绝办理登记，诉请法院责令其履行职责，这种案件目前还没有出现，假设出现了，购房人合法购买的房产，依法申请登记而不可得，登记机关能说出什么理由?它说我依照房管局的通知，就是不给他登记，这是正当理由吗?行政诉讼法规定，人民法院审理行政案件，以法律、行政法规、地方性法规为依据，可以参照依法制定的规章，没有说可以依照或者参照规范性文件，国务院的规范性文件也不行。此时，法院将面临一个严峻的考验，是依法判登记机关不作为，责令其给购房人办理登记呢，还是找一些乱七八糟的理由，驳回原告起诉?这在法律上是很简单的问题，但在实务中却是天大的难题。从浙江高院的态度上，我们可以推测法院会迁就“山寨法”。这里又涉及一个大是大非的问题，行政权力须依法行使，这可是行政法的底线。如果法院都认可行政机关可以随意突破法律的约束，还有什么法制可言?

三、实际购买人与名义业主之间的产权纠纷

本来，登记在不动产登记簿上的人就是业主，但在限购令的政策环境下，会出现名义业主与实际购买人这样的怪现象。最高法院不久前出台了公司法的解释，指导如何处理名义股东与实际出资人的纠纷。我想要不了多久，最高法院也许会出一个“关于审理名义业主与实际购买人产权纠纷如何适用法律的解释”。

与前两种纠纷不同，这种纠纷不涉及限购令的法律效力。法院审查起来不会太为难，它只需要作出认定，究竟谁是业主。实际情形可能是：名义业主是合同的买受人，也是登记的产权人，而房屋又为实际购买人所占有。如果实际购买人能证明自己是出资人，法院能不能以此认定他为业主、判决变更登记?

现实生活中，自己出了钱，产权是别人的，并不罕见。父母给子女买房、大款给小三买房，都属于这种情况。既然登记在了别人名下，断无以自己实际出资为由，索回产权的理由。由此看，似乎以登记的产权人为业主较为妥当。可是这样一来，实际购买人不但不能登记为业主，而且面临着被名义业主赶出家门的危险，这种鸠占鹊巢的现象如果受到鼓励，显然违反善良风俗。所以认定名义业主为产权人，更为不妥。

我认为，“借名业主”不同于“小三业主”，不同之处就在于，大款给小三买房时，双方的真实意思就是我出钱，给你买房，过后大款反悔，当然没有道理;而借用他人名义买房，从一开始双方的意思就是明确的，就是借你的名，买我的房。事成之后，名义业主要假戏真做，是违反诚实信用原则，断不应得到支持。

一个限购令，不但给我们带来了许多新型的民事纠纷，更挑战着民法与行政法的底线。民法的底线是合同自由，行政法的底线是政府必须依法行政，如果这两个底线都被打破，我们就只剩下一个以政策为核心、以政府为最高立法兼司法机构的中国特色法制体系了。

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