因为房子属于不动产，不可能实现动产的“一手交钱、一手交货”，而且房子涉及的金额相对较大，因此购买二手房时，卖方希望的是交钱后过户，而买房则希望先过户后交钱，如何解决这个矛盾，达到买卖双方利益的相对平衡，分期付款就成为二手房交易中最为常见的做法。即签订合同后，买方先支付给卖方一定比例的首付款，待过户后再支付尾款。而支付尾款又因买方是采用“全款”还是“贷款”而不同，采用全款支付的，过户后，买方直接交现金或用转账的方式支付给卖方;若需要贷款的，则需在签订《房屋买卖合同》后，申请商业贷款或公积金贷款，抑或是组合贷款的，待过户完毕后，银行凭契税发票或房屋所有权证将款划至卖方账户。

(1)二手房商业贷款的申请条件(不同银行有不同的要求，但一般都包括以下几项)：

①具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含) -65周岁(含)之间;

②具有合法有效的身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效身份证明)及婚姻状况证明;

③具有良好的信用记录和还款意愿;

④具有稳定的收入来源和按时足额偿迁贷款本息的能力;

⑤具有所购住房的合同书;

⑥具有支付所购房屋首期购房款能力;

⑦具有贷款人认可的有效担保;

⑧售房人对所购房屋具有合法处置的权利，所购房屋具有房屋所有权证;

⑨房屋产权共有的，须经房屋产权共有人出具同意转让的证明;

⑩银行规定的其他条件。

(2)二手房商业贷款的额度、期限(不同银行有不同的规定，这里在这里以工商银行为例)：

贷款额度：用于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款额度不超过所购住房市场价值的80%;用于购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款额度不超过所购住房市场价值的70%;如借款人已利用贷款购买住房，又中请购买第二套住房的，贷款额度不超过所购住房市场价值的60%;所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。

贷款期限：贷款期限最长不得超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个(古)以上共同借款人借款的，按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限。

(3)买卖双方应提交的资料及流程

①买方需提交的资料：身份证原件(夫妻双方);暂住证原件(外地人口);户口簿原件(夫妻双方);婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明);收入证明或偿债能力证明(固定格式);所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示);学历证明复印件(大专以上提供); 相关费用。

②卖方应提交的资料：身份证原件(夫妻双方);暂住证原件(外地人口);户口簿原件(夫妻双方);婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明);配偶/共有人同意出售证明(固定格式); 房屋产权证原件; 出售已购公房、央产房、经济适用住房，须提供原购房合同、协议及批准文件原件;相关费用。

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