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强制执行是否一定能够要回房款
发表时间:2012-12-31 浏览次数:308

案例:

2008年,叶先生购买一处房产,房价100万元。该房产权人为张先生,且为其唯一一套住房。经过协商,双方签订了《上海市房地产买卖合同》。根据买卖合同约定,叶先生支付了首期房价款50万元,并准备向银行贷款50万元支付其余房价款。

房东张先生尚有房屋贷款30万元未还清。然而,在收到首付款50万元后张先生却将该款挪作他用,而后无力偿还贷款,导致买卖合同履行受阻。双方遂产生纠纷,并准备诉讼解决。

叶先生在诉讼前,鉴于张先生无力偿还银行贷款,而叶先生已无现金还款的客观情况,决定行使合同解除权,并追究张先生的违约责任。因为按照这样计算,不但可以拿回首付款50万元,还可以拿到房价款20%的违约金。

经过诉讼,法院最终支持了叶先生的全部诉讼请求,判决张先生返还房款50万元,并支付违约金20万元,诉讼费由张先生负担。

然而,由于张先生拒不履行生效判决,叶先生只能申请法院强制执行。在强制执行过程中,却出现了叶先生意想不到的执行困难。由于该房屋为张先生唯一一套生活住房,法院无法强制拍卖并执行该房屋,只能寻找其他财产线索;而张先生除了该房屋之外,并无其他财产可执行,叶先生也无法提供其他的财产线索,导致执行工作无法继续。叶先生至今未能收回房款本金,更不要说违约金了。

律师评案:

本案,叶先生虽然赢了官司,却没有实现判决书确定的权利,损失是惨重的,教训也是深刻的。究其原因,是因为未能考虑执行不利的因素,选择了错误的诉讼方向。当买卖合同履行出现障碍时,除非房东有明确的可供执行的财产,否则,最稳妥的方式是要求继续履行买卖合同,选择要房子,而不是要违约金。这是因为,房屋是明确的财产权利,且继续履行买卖合同的判决,并不因为房东有唯一一套住房而无法执行。如果叶先生选择了要房子,要求判决继续履行买卖合同并强制过户交易,对其权利的保障方面要充分得多。(张建伟 祝文龙 以上均系律师个人观点,仅供参考)

相关法律知识:

第三百一十三条 【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

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