案例：

2006年9月，李某与南宁某房地产公司（以下称公司）签订了住宅《商品房买卖合同》。合同约定，出卖人应当在商品房交付给买受人使用之日起560日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。

合同签订后，李某依约支付房款，公司于2007年9月11日将房屋交付李某，但直到2009年10月22日才取得现售备案证明；2010年1月4日，公司为李某办理了房屋产权证，但未办理土地使用证。后来，李某以公司未在约定期限内完成产权登记备案工作、不为其办理土地使用权证为由诉至法院。

最终法院判决公司向李某逾期备案违约金7023元，并在判决生效之日起30内为李某的房屋申请办理土地使用权证。公司不服一审判决，提出上诉，二审法院审理后驳回了公司的上诉。

律师点评：

本案涉及商品房买卖合同中的办证程序及开发商、买受人的义务问题。

根据建设部和国家工商行政管理局印制的商品房买卖格式合同第十五条“关于产权登记的约定”，一般约定开发商在商品房交付使用之日起一定的期限内“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，以便办理商品房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，开发商若逾期，要承担违约责任。至于房屋产权证由开发商代办或买受人自行办理，由双方自行约定。

关于买受人的房屋的土地使用权证的办理问题，由于商品房小区的土地使用权在开发时在买受人名下，商品房出售后，小区的土地使用权应归属小区的所有业主（若有未出售部分，业主为开发商），所以买受人取得《房屋产权证》后，还有权取得该房屋的《土地使用权证》。根据南宁市国土资源局的有关规定，《土地使用权证》必须由开发商统一申请办理，并符合下列条件：一、商品房所在宗地为出让性质的房屋，已取得相应《房屋所有权证》，并取得《国有土地使用证》；二、拟申请办理土地使用证的房屋，已取得相应《房屋所有权证》；三、房产所在的宗地已办理宗地的竣工换证业务。

本案，公司逾期取得《商品房现售备案证明》，导致李某未能及时取得《房屋所有权证》，而且也没有统一申请办理包括李某在内所有业主的《土地使用权证》，违反了《商品房买卖合同》的约定，所以法院判决其承担违约责任。

相关法律知识：

合同违约 合同违约是指违反合同债务的行为，亦称为合同债务不履行。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务，还包括根据法律原则和精神的要求，当事人所必须遵守的义务。

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