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王现辉律师:未取得产权证的房屋买卖合同被认定有效
发表时间:2012-05-27 浏览次数:463

案情: 王某于2006年5月购买了一套商品房,并于同年12月办理了房屋所有权证。在此期间,因王某工作调动,想将该处房屋出售,另在他处购买房屋。在中介公司的介绍下,王某于2006年10月与朱某签订了《二手房买卖合同》。合同中约定王某将房屋以88万元的价格转让给朱某。同时双方约定:1、因该处房屋在合同订立时尚未取得房屋所有权证,待王某办理完毕房屋所有权证后一个月内双方再办理过户手续。2、二手房买卖合同自双方签订之日生效,买卖双方均不得违约,否则违约的一方应当按总房价款的 10 %支付违约金。

合同订立后,朱某按约定支付了首付款,但在合同约定的余款交付期限内,朱某一直未履行合同义务支付余款,虽经王某多次催促,但朱某均以种种理由推脱。 2007年5月,王某起诉到法院,要求朱某履行合同,并按总房价款的 10 %支付违约金 8.8 万元。庭审中,朱某辩称,与王某之间订立二手房买卖合同是事实,但是王某是在没有取得房产证之前,就与朱某签订房屋买卖合同,该行为违反了城市房地产管理法等相关法律规定,应属无效合同。判决: 法院认为,朱某与王某签订的房屋买卖合同中,明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续,还明确了违约责任的承担。因朱某的违约行为造成合同不能履行,朱某应承担违约责任。于是法院判决宋某按合同约定支付甲 10 %的违约金 8.8 万元。律师点评: 王现辉律师认为:虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”。但是《城市房地产管理法》第三十七条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定,即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续,是从物权公示的原则出发,为了保证交易安全所采取的行政管理措施。只要合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解,是双方真实意思表示,合同就应当认定为合法有效,这是符合合同法精神的。同时,根据《中华人民共和国物权法》 第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

因此法院的判决是正确的。律师提示: 虽然本案中合同被法院确认有效,并追究了违约方的责任,但在房地产交易过程中,由于程序复杂,对于未取得房屋所有权证而进行交易的双方来说,均产生较大风险。因此,建议买卖双方都应当完善合同条款,明确违约责任,交易之前对于房屋的权属进行调查,以免因权利瑕疵而产生纠纷。

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