文/河北世纪联合律师事务所 王现辉

王某于2004年4月16日以28万元的价格将自己一套尚未办理产权证的单元房卖给周某，双方约定待将来发证产权证后，由王某协助周某办理房屋过户手续，过户费用由双方均担。该合同经公证后，周某向王某交付了全部房款，并入住该房屋。2006年10月，王某将周某诉至法院，以签订合同的房屋没有产权证为由，要求确定房屋买卖合同无效，双方退房退款，恢复原状。周某则认为双方买卖房屋的意思表示真实，是原告看到房价大幅上涨才想毁约，主张法院驳回原告的诉讼请求。

王律师认为，首先，应当确定此类买卖合同的有效性。理由如下：

正确处理此类案件的关键在于明确区分合同法上债权（债务）发生效力与物权法上物权变动的效力。详言之，合同有效成立，只是在当事人之间发生债权法上的债权、债务关系，但如果合同是以物权变动为目的（如买卖），则物权的实际变动还有待于相应的交付（动产）或移转登记（不动产）方可完成。当不具备物权变动的条件（如本案中卖方尚未取得所有权证书，自然无法协同买方办理过户登记），只是不发生物权变动的效力，但并不能由此而反射地影响债务合同的效力。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不发生转移”，《物权法》第15条规定：“除当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力”上述规定的意旨是不能以物权未发生变动或不能发生变动为理由，转而否定作为原因行为的买卖合同的效力。

还有一个问题，就是城市房地产管理法第37条规定：“不列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”不少人据此认为，不得转让就是不得买卖、不得赠与的意思，因此此类买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。王律师认为这种观点不可取。事实上，仅从行政管理的角度考虑，无权属证书的房屋不予过户登记，不发生物权变动的效力，就足够了，至于当事人之间是否发生债权债务关系，要否承担债法上的责任，完全仅关乎买卖双方的利益分配，并不牵涉其他人的利益，应该更多的尊重当事人的意思自治，行政法没有继续染指的必要。将买卖合同认定为无效会形成很大的不公平，交易一方尽可以此为理由而主张毁约，合同相对人的正当利益以及对交易安全的合理预期落空。物权法第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”物权法并没有规定未取得权属证书的不动产不得转让，而是规定转让不发生物权的效力。物权法所体现的进步法律思想应该在审判实践中加以运用，法院不应当依据城市房地产管理法的规定认定买卖合同无效。

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