房屋买卖需要注意事项

1、开发商将房屋先卖后抵可获赔偿。可以获得赔偿。出卖方将房屋先卖后抵押，属于恶意违约，应予制裁。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，要求出卖人返还已付房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、商品房买卖中哪几种情形可以适用惩罚性赔偿?商品房买卖不适用双倍赔偿的法律规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定一房二卖等情况，消费者请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。不超过已付购房款一倍的赔偿责任不是双倍的赔偿责任。这和《消费者权益保护法》第49条的规定不一样。但是，法律上都将这两种赔偿方式叫做惩罚性赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定下列五种情形可以适用惩罚性赔偿原则：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; 二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;三、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 四、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在以上五种情况下，致使买受人无法取得房产的，除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，如果开发商的行为致使蔡先生不能取得房产的话，可以要求开发商承担惩罚性的赔偿责任。

3、开发商将我的房子又买给别人,我的权益能得到保障吗? 两个合同都有效，第一购房者拥有该房屋的所有权。开发商对第二买受人承担恶意违约的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，第二买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4、开发商将拆迁补偿安置房屋作商品房销售给我。这属于典型一房二卖的行为。开发商在签订商品房买卖合同时，虽然双方签订的买卖合同有效，但是因拆迁补偿安置协议因具有优先效力，购房者的债权无法对抗，开发商将房屋交付给被安置人时，购房者自然无法取得房屋。所以，购房者可有权选择请求撤销合同或者解除合同，要求法院对开发商的行为适用惩罚性赔偿。

5、房产商擅自变更规划、设计，购房者有权退房吗?商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面回复。买受人在通知到达之日起15日内未做书面回复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。所以，有权选择退房。

6、层高比约定的差。开发商已经违约，他提供的房屋空间体积显然小于合同约定的体积。很多的购房人对层高达不到合同约定的责任没有约定，给了开发商钻空子的机会，开发商即使违反了合同的约定，我们也不知道该如何要求他承担法律责任。所以，建议消费者在签定合同的时候一定要将层高不一的违约责任协商好写进购房合同。

7、未取得商品房预售许可证，和开发商签定的商品房买卖合同有法律效力吗?开发商未取得商品房预售许可证明，订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在法院起诉前取得商品房预售许可证的，预售合同有效。

8、买房合同约定的违约金过高或过低时如何调整?根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。当事人没有按照约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任;当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失的30%为标准，予以适当调整;当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。

9、合同中应约定开发商违约的处理办法。　很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。购房者与开发商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺的处理办法，做到越详细越好。

10、开发商可以一边报建,一边改建物业的两层吗? 不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后，方可施工。如未履行以上手续，将会被认定为违法建筑。

11、买了五证不全的房子，请求确认买房合同无效，法院会支持吗?人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。最高人民法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此进一步予以明确，以避免司法审判权与行政管理权之间的冲突。因此，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但该开发商已经取得商品房预售许可证，那么，蔡先生以开发商“五证”不全为由，请求认定合同无效是无法得到法院支持的。需要补充说明的是，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：即使出卖人在订立商品房预售合同时尚未取得商品房预售许可证，但只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证，合同可以认定有效。

12、小区布局发生变化，有权拒绝验收吗?这个问题非常普遍。对开发商改变小区环境的行为，没有一个业主不愤怒但又苦无良策。开发商也自以为其对小区环境的改变是经过规划部门许可的、是合法的，就可以不承担任何责任。其实不然。开发商改变小区环境无论是否经过规划部门的许可，即无论是否合法，都构成对购房人的违约。购房人有权以小区环境变化为由退房并追究开发商的违约责任;亦可以不退房，在追究开发商的违约责任的同时，以小区环境变化导致房屋品质下降为由要求开发商降低房屋销售价格。

13、开发商违约，未约定违约金的具体计算方式。由于没有约定是按总房款的利息还是首付款的利息赔偿，作为消费者完全可以提出按总房款为基数要求开发商支付违约金。因为消费者是弱势群体，如果在合同中出现了争议不清的地方，法律会偏向于没有参与合同制定的一方，也就是消费者这一方。开发商拿出合同，消费者在上面签字就存在一种不平等，所以如果合同中有争议，那么消费者可以要求更有利于自己的赔偿方案。

14、开发商伪造合同。开发商伪造合同其性质是非常恶劣的。这不仅是纠纷问题，还可以追究其法律责任，因为他们已经构成了欺诈。可以去司法部门鉴定笔迹，再向法院起诉。也可以到消委投诉来维护正当权益。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，实测面积如果超过了合同面积的3%，那么多出面积的款额就应该由开发商支付。

15、应该如何理解商品房买卖合同中的“不可抗力”?

根据《民法通则》第 153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ，如：地震、火灾、战争等。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。现行商品房买卖中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：

1)施工中遇到异常困难(如：恶劣气候、季节影响)及重大技术问题不能及时解决;

2)市政配套的批准与安装的延误或其他政府原因。其实,开发商所述的这二种情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。同样，市政配套的批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。因此，在签订购房合同时，正确理解“不可抗力”的法律含义。建议购房者将不可抗力的事由写清楚。

16、逾期交房责任无约定，可否要求开发商承担违约责任?虽然合同没有明确具体的违约责任，但并不影响你在开发商逾期交房时向其主张违约赔偿的权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

17、按揭借款人提前还清贷款是否构成违约?我国《合同法》第二百零八条规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”根据该条的规定，在借款合同未做明确约定的场合下，银行无权禁止借款人提前偿还借款，也无权单方面向提前还款者收取费用，更不应向提前还贷者收取违约金。当然，在银行与借款者有明确约定的前提下，并不否认银行可以向提前还贷的借款者收取一定的务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担应的法律责任。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

其他问题

1、经济适用房、集资房、房改房等不适用商品房买卖纠纷司法解释我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整。比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该司法解释只适用商品房买卖，不适用经济适用房、房改房、集资房的买卖。所以，如果你签定的合同对房屋面积缩水有相关的规定的话，你对法院的诉请没有法律依据支持。

2、小心防备开发商的补充协议签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。

3、经济适用房转让，有什么法律特别规定?经济适用住房上市交易，必须具备房屋所有权证，同时必须在取得房屋所有权证或交纳契税之日起5年届满后才能按商品房交易。上市前需要办理批准手续。

4、不要让开发商以备案为由收了全部的购房合同。是有必要的。现在很多的开发商以备案为理由在签约之后又将合同收回，导致了购房者交纳了十几万甚至更多的钱竟然买不到一份合同在手上。在我接待的咨询里，就出现过开发商拿着合同备案期间，开发商出现违约的事情，业主想状告开发商却发现自己合同全部在开发商的手上。甚至还发生了有些开发商在自己出现违约的情况下，竟然单方伪造合同的事情。为了保护自己的权利，建议消费者购房和开发商签定一式四份的合同，三份给开发商完成备案，一份留给自己。

5、购房合同上只写夫妻一方名字有何问题?经常会有夫妻提出此类问题。这个问题可以从以下两方面进行分析：第一，根据我国现行的婚姻法，在夫妻关系存续期间所得的财产，除双方另有约定和一些特殊财产外，归夫妻共同所有，即属于共有财产。因此，即使合同上或房产证上只写一方的名字，不影响另一方对房屋的所有权。第二，房产又是一种特殊的财产———不动产，而不动产实行登记制度，所有权人应以登记为准。作为登记一方，对外可以不经过另一方而独自处理。如果没有写名字的一方有所担心，建议还是签约时写上自己的名字为好。

6、以未成年人名义购买房产合法吗?　法律并未限定购买者的年龄，任何年龄均可购买。而在实际操作中，这种做法也屡见不鲜。很多人出于对日后我国可能开征遗产税的顾虑，干脆现在就将房产登记在孩子名下。

7、公司能以个人名义购房吗?经常看到一些小公司以老板的个人名义购买办公用房，之所以如此操作，往往是出于两方面的考虑：其一，契税上的考虑。我国对个人购买普通住宅实行契税减半的优惠政策，因此以个人名义购房，可以省去一半的契税;其二，贷款上的考虑。为了繁荣房地产市场，我国对个人购房贷款在利率、成数等方面实行一定的政策倾斜。以个人名义购房也比较容易获得贷款。而目前对于法人单位购房并无相应的政策规定，因此很多小公司以老板的个人名义购房来绕过政策上的障碍。

8、一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。房地产开发商向你出具的销售发票，必须是由税务部门印制商品房销售发票，不能用普通的收据代替。所以，开发商的做法违法。

9、如何防备商品房合同主体错误?有时代表开发商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资，作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。在签约前您最好查明代表开发商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免开发商推卸责任。

10、合同中法定代表人、地址、电话、邮编应该填写吗?与旧版本相比，新的合同范本中增加了法定代表人、地址、电话、邮编等内容的填写，这些内容并不是可有可无的，而是有着一定的法律意义。商品房买卖合同往往是一个长期合同，在合同的履行过程中，有很多通知和文书的送达，而送达与否会带来不同的法律后果，有时甚至是决定性的。如合同中没有明确双方的联系方式，双方很容易对是否送达产生纠纷。

11、平面图要签合同才能出图合理吗?由于当前房地产市场的混乱,开发商处于绝对的强势地位，在这样卖方市场的格局下，难免会遇到开发商开出的霸王条款，面对霸王合同不同的人会有不同的反映，我想：每一个购房者的情况不尽相同，买房产的目的各异，对于一个急需购房的人来讲，如果所要订立的购房合同不存在大的法律风险(要把好关)，还是可以继续这样的交易的。关于你的问题我认为房屋的平面图应当是合同的重要组成部分，应当作为合同的附件。如果开发商不把它作为合同的附件先出图，你可以拒绝和他们继续交易。

12、出卖人不是开发商房屋的卖方，应是房屋的所有权人。而房地产属不动产，实行登记制度，必须以在登记部门登记的所有权人名义与买方签订合同。但与其他的商品买卖不同，房地产开发具有其特殊性，必须具备三大要素：开发资质、资金和土地。而很多企业不能同时具备这三大要素，因此通常是采取几家企业合作开发的形式。你所说的情况很可能就是因为这种原因造成的。建议你落实实际情况再咨询。

13、在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”?选择购买商品房时应当首选“现房”。目前我省房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，你很难预料一、两年以后的情况。此外，房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为，都有一些不规范的地方，这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多，“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。

14、预售人转让房地产开发项目。已预售商品房的，预售人经批准，依照法律程序可以转让开发项目。我国有关法律规定，已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预售人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起15日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。总之，转让项目后，原来公司与他人签订的有关项目的预售合同依然有效，只是三方应当就继续履行合同的有关事宜签订补充协议，作为原合同的组成部分。

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