集资房、商品房公摊面积核准与房管局超越职权

（北京律师，张志胜）

商品房建设与上市交易过程中，公用面积分摊由房地产管理部门核准，法律法规及规范性法律文件对此均予以明确规定。集资房公用面积分摊问题，法律并没有给出明确规定。房地产管理部门擅自作出核准集资房公摊面积的行为属于超越职权的行政行为，相对人可以依法请求予以撤销。

一、超越职权的行政行为介绍

超越职权的行政行为，或称行政越权行为，是行政主体违反行政行为合法性要求，不具有相应职权也未经法律、法规或规章授权，作出的具体行政行为。行为主体必须是行政主体，并不一定以主观过错为要件，但是，该行为一定是超越了行政主体本身具有的或被授予的职权的行为。针对该类行政行为，行政相对人既可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼，请求撤销。

二、商品房公摊面积的分担与核准

1 、公用建筑面积分摊原则。

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定；为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和；公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

2 、可分摊的公用建筑面积。

大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

3 、不应计入的公用建筑空间。

作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

售房单位自营、自用的房屋。

其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

4 、分摊公用建筑面积的计算方法。

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积 × 公用建筑面积分摊系数

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积

5 、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

6 、商品房公摊面积由房地产行政管理部门核准。

三、集资房公摊面积分担与核准

目前，集资房公摊面积分担以协商解决和协议约定为主，房地产行政管理部门无权核准集资房公摊面积；反之，房产行政管理部门的行为违法，可以行政越权行为予以撤销。这就要求当事人双方在签署集资建房协议的同时，认真考虑公摊面积分担问题并明确约定解决方案。

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作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京知名学者型律师，曾接受中央人民广播电台等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

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