集体所有土地不可擅自用于商品房建设

案例：

某房地产公司与某乡政府合作开发了一片乡级所有的集体土地，房地产公司出资金，乡政府出土地，用于建造别墅。房屋建成后，该房地产公司对外大量散发售房广告。由于该别墅区交通便利，房价低廉，由此吸引了大量的购房者。某客户在与房地产公司洽谈时要求查阅有关建房资料，房地产公司提供了乡农村集体土地所有权证的复印件及乡政府有关建造别墅区的批文。该客户购买房屋后由于长期无法办理产权证，遂向法院提起上诉，要求退房。在庭审中房地产公司辩称：买卖双方房屋买卖合同已经成立并履行。由于建房所使用的土地属乡集体所有，乡政府有权将其用于商品房建设，尽管农村房屋无法办理产权证，但这并不能否定买房人对房屋的所有权，因此该客户以房屋无产权证影响其所有权为由提起诉讼缺乏充分理由。

律师点评：

本案所涉情况具有一定的普遍性，在现实生活中我们经常看到类似这样表面上理直气壮的却是违法的行为，对相关当事人的合法权益造成极大的损害，应引起我们的注意。本案所涉商品房的建造及销售系违法行为，其理由为：根据我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设需要征用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地的转用应符合土地利用总体规划，并应征得原土地利用总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地应由市、县人民政府批准，并依法办理土地征用、补偿手续。另根据我国《城市房地产管理法》及有关司法解释的规定，集体所有土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反规定擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应认定为合同无效。

在本案中，房地产公司与乡政府的合作开发，其性质为土地使用权出让的特殊形式。乡政府在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续，系违法行为，不具有法律效力。根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同，因此本案所涉及房屋购销合同为无效合同，客户的诉讼请求应当予以支持，如其因房屋买卖存在相关损失的，应由房地产公司与乡政府承担。另根据《土地管理法》及其他法律规定，应由有关部门对房地产公司与乡政府的违法行为进行处罚。在此同时，律师提醒购房者，在购买商品房的过程中不要被其表面的一些条件所迷惑，一定要注意审查开发商对于该房屋所涉土地的使用权是否完全和合法，以免遭受损失或引起诉争。

张丹杰律师

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