法院在处理农村房屋买卖合同的审判实践中，出现了多元化处理方式，有确认无效不予返还，有予以返还但酌情补偿等，均无法从根本上解决因农村拆迁补偿所引起的大量诉讼。笔者认为，对于农村房屋买卖案件的处理，采取宅地分离原则，依法确认农村房屋买卖合同的效力是可行的。 农村房屋的自由流转是经济社会发展的需要。

较严格的限制，一般仅限于经集体经济组织允许后，农村房屋可在集体经济组织内部买卖，不允许城市的单位和个人到农村购地建房或直接购房。笔者认为，对农村房屋买卖的限制没有必要，农村房屋应是可以出卖给非农业人口的。 首先，农村集体经济组织和农民个人对农村房屋享有所有权，对宅基地享有合法的使用权。按照物权法中所有权的基本理论，应对其所有房屋享有完全处分的权能。

农村房屋在房屋所在农村范围内进行买卖，对其买卖的有效认定，大家似乎都不会有什么不同看法，但对农村房屋外卖，即将房屋卖给外村农民或城市居民的合同效力，不少人认为农村土地与城市土地相比较而言，由于土地权属不同，在法律适用上有不同的规定

在因拆迁补偿引发的纠纷中，还有一类是城镇居民或外村居民购买某村农民的住房后因拆迁发生的特殊的纠纷。这类纠纷的处理结果已为大多数人所知悉：即双方所签订的农村房屋买卖合同是无效的。由于人们对这类纠纷的争议比较大，理解也不尽相同，所以笔者想把与农村房屋买卖有关的法律规定作一整理介绍，以期对大家有所帮助。 对农村宅基地和房屋规范最早的是1982年国务院制定的 《村镇建房用地管理条例》。

房产是重要的生活资料、生产资料。房产买卖是一种特殊的商品交易行为。为了加强管理规范这一特殊商品的交易行为，防止房产流通中可能出现的各种纠纷，我国颁布了《城市私有房屋管理条例》。根据该《条例》城市私有房屋的买卖必须办理房产登记过户手续。但是我国农村长期以来没有房屋所有权登记的习惯

农村房屋买卖合同效力之分析 一、目前处理该问题的司法现状。 目前，人民法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时，对其效力的认定主要有三种观点：一、合同有效。理由是《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效;《〈合同法〉解释》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

禁之争从未停止，最后颁布的《物权法》在此问题上的立场也基本未变。 一、审理农村房屋买卖纠纷的法律困境 (一)目前针对农村房屋买卖合同的两种观点 1.农村房屋买卖合同无效论 这种观点认为，依据房屋必须建立在土地之上这一物理现象，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。

农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中法官理解和适用法律各异，同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析，通过分析发现

房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。 2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。 3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。 4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。 5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。

农村的房屋可否买卖,手续如何,城市居民是否可以购买,这是困扰很多人的问题。 一，对转让人和所转让房屋的要求。 所转让房屋应当是经过批准建造的。另外，根据上海市房地产转让办法，所转让房屋还应当已经办理了房地产证。 二，对受让人的要求。 受让人应当是有权在所购房屋所在地拥有房产的人，也就是说，即使不购买房产，受让人应当是有权在此地建造房产的人，因此，受让人应当满足建房条件。

农村房屋买卖有效必须符合四个法律要件： 1、买房人主体资格合法 农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 2、卖房人的主体资格合格 卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。

农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约，中间人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。"据此，买卖农村房屋应办理下列手续： (1) 订立书面契约，有双方及中间人签字，交付房款及管理房屋。所谓"管理房屋"，是指原所有人搬出并已由新所有人控制房屋的钥匙或入住。 (2) 办理审批手续。

买卖双方在签订房屋买卖协议以后,应当首先到当地司法公证部门进行公证;之后,买方应该到当地财政所缴纳3%的房契税;然后,双方到当地房管所申请办理房屋产权变更登记手续。房管部门根据当事人协议书内容,审核后进行定案登记并实行公告,30天之内房屋产权无异议的,变更房屋产权登记。在办理产权变更过程中

北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定 第一条 为严格控制农村村民建房用地，制止乱占滥用耕地建房，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。 第二条 凡本市农村村民( 以下简称村民) 建设个人住宅用地，均按本规定管理。

居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。 继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法规范之间存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。

近年来，城市近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于目前相关法律、法规不够明确，审判实践中对农村房屋买卖合同效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。本文就农村房屋买卖合同的效力认定和处理原则进行探析。 农村房屋买卖合同纠纷案件的特点 1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。 2.

农村房屋买卖纠纷审理中，合同效力的认定系裁判焦点

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要 近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

是当务之急，也是势在必行。笔者有感于此，撰写本文，拟从目前审判实务需要的角度出发，就审理该类纠纷的法律适用问题作一粗浅探讨和思考，以供决策者参考。 一、关于农村房屋能否买卖的思维定位 对于农村房屋能否买卖这个问题，是审判人员在处理这类纠纷首先必须面对并予以解决的问题。如果这一问题认识模糊，案子就没法审下去。

当前许昌市周边农村因房屋拆迁补偿，出现了很多已经卖了房子多年的村民现在反悔，主张房屋买卖合同无效要求买受人返还房屋的案件，因此类房屋买卖涉及到土地使用权问题，农村宅基地属集体性质，全国各地此类案件较多，各地判决不尽相同，以宋庄画家村案件较为典型。因此，在审判实践中存在诸多问题，如果处理不当，会引发很多社会问题，甚至群体事件的发生。鉴于此，有必要对此类合同的效力认定进行探讨。